اجاره‌نشين‌ها مبهوت مسكن‌ويژه
درآمد سالانه ثروتمندترين دهك جامعه برابر است با نصف پرداخت نقدي مسكن‌ويژه
راهكار تعديل قيمت مسكن ويژه
نقاشي ذهني اجاره‌نشين‌هاي ساكن تهران از آنچه درباره «طرح دولتي خانه‌دار شدن در پايتخت» تصور مي‌شد، اشتباه از آب درآمد.
تا پيش از اعلام رسمي شيوه‌نامه ثبت‌نام «مسكن‌ويژه» و در فاصله 6 ماه گذشته از سال جاري كه زمزمه‌هاي «اقدامي مشابه مسكن‌مهر در داخل پايتخت» در بازار مسكن پيچيده شده بود، مستاجران تصور مي‌كردند بتوانند از پس پرداخت هزينه خريد اين آپارتمان‌هاي دولتي‌ساز بربيايند اما از دو روز پيش كه «حداقل قيمت» واگذاري مسكن‌ويژه توسط دولت به صورت صريح رونمايي شده، مشتري‌هاي اصلي اين طرح بابت نحوه پرداخت، مبهوت شده‌اند طوري كه مسيري كه عوامل طرح مسكن‌ويژه جلوي پاي متقاضيان قرار داده‌اند اگر چه در مقايسه با نرخ‌هاي حبابي بازار مسكن، سهل و كوتاه است اما پيمايش آن توسط اجاره‌نشين‌ها، هنوز سخت و نامناسب ارزيابي مي‌شود. مطابق شرايطي كه براي مسكن‌ويژه اعلام شده، اين واحدها فقط به فاقدين مسكن ساكن تهران تعلق مي‌گيرد و متقاضيان حائز اين شرط بايد قدرت پرداخت 80 ميليون تومان در عرض يكسال بابت تسويه حدود نيمي از كل قيمت مسكن‌ويژه را داشته باشند. اين در حالي است كه درآمد سالانه ثروتمندترين دهك جامعه در شهر تهران 36 ميليون است كه به اين ترتيب اين گروه چنانچه همه درآمد يكسال خود را براي خريد مسكن‌ويژه پس‌انداز كند، فقط قدرت پرداخت نصف مبلغ تعيين شده را در مهلت مقرر خواهد داشت. شايد همين محاسبات باعث شده هم‌اكنون عنوان «مسكن‌ويژه» از روي طرح دولت حذف و اين طرح به «مسكن‌تهران» تغيير نام داده شود.
پيش‌تر تصور مي‌شد در مسكن‌ويژه متقاضيان مي‌توانند همچون مسكن‌مهر با 25 ميليون وام بانكي و 20 ميليون آورده نقدي، صاحبخانه شوند اما مدتي بعد، تصميم دولت به واگذاري عرصه و اعيان در مسكن‌ويژه -به عنوان تفاوت اصلي طرح با مسكن‌مهر كه در آن زمين به اجاره 99ساله متقاضيان درمي‌آيد- باعث شد متقاضيان مسكن‌ويژه انتظار حداكثر دو برابر شدن قيمت اين واحدها در مقايسه با مسكن‌مهر را پيدا كنند، يعني «حداكثر 100 ميليون تومان كه نيمي از آن قسطي و مابقي نقدي در فاصله دوسال دريافت شود».
حالا اين انتظار، كاملا مردود و غيرواقعي شده و صاحبانش را به فكر چاره‌جويي در پرداخت ارقامي كه دولت براي مسكن‌تهران اعلام كرده، واداشته است. آيا وزارت راه‌وشهرسازي در طراحي متن شيوه‌نامه طرح مسكن‌تهران (همان مسكن‌ويژه)، قدرت پرداخت مخاطبان طرح را در نظر نگرفته است؟
مقايسه قيمت مسكن‌ويژه با قدرت خريد
براي پاسخ به اين پرسش ابتدا بایدمنابع اطلاعاتي موجود در مركز آمار ايران درباره هزينه‌ودرآمد خانوارهاي شهري را مورد بررسي قرار داد در تهران ميانگين درآمد سالانه خانوارها 13 ميليون و 200 هزار تومان است و هزينه سالانه آنها نيز حدود 13 ميليون تومان عنوان شده است. بنابراين در تهران عموم خانوارها (چه اجاره‌نشين و چه صاحبخانه) هر آنچه در ماه كسب مي‌كنند را بلافاصله هزينه مي‌كنند و امكان پس‌انداز براي تامين هزينه خريد مسكن را تقريبا ندارند.
از طرف ديگر، ميانگين درآمد سالانه دهك‌‌هاي 4و5 در تهران كه گفته شده مسكن‌ويژه مخصوص اين دو دهك (ميان‌درآمدها) ساخته مي‌شود، حدود 11 ميليون تومان است و ميانگين درآمد دهك 10 كه پردرآمدترين گروه محسوب مي‌شود، سالي 36 ميليون تومان است. با استناد به اين آمار، اگر ميان‌درآمدها بخواهند براي مسكن‌ويژه ثبت‌نام كنند با فرض پس‌انداز 100درصدي، فقط مي‌توانند يك‌هفتم مبلغي كه بايد در فاصله يكسال به دولت بپردازند را تامين و پرداخت كنند. پردرآمدترين گروه نيز از پس نصف 80 ميليون برخواهد آمد. حتي مقامات عاليرتبه و مديران كشور كه مركز آمار درآمد سالانه آنها را 25 ميليون تومان اعلام كرده هم نمي‌توانند اين مبلغ را پرداخت كنند.
بعد از بررسي درآمد خانوارها كه حاكي از عدم كفايت براي پرداخت قيمت مسكن‌ويژه است، توان مالي اجاره‌نشين‌ها را بايد مورد آزمون قرار داد.
در شهر تهران هم‌اكنون ميانگين اجاره‌بهاي واحدمسكوني مترمربعي 13 هزار تا 15 هزار تومان است به طوري كه اجاره‌نشين‌ها به طور متوسط بين 15 تا 25 ميليون تومان تحت عنوان پول‌پيش در رهن صاحبخانه سپرده‌اند و حدود 250 هزار تومان ماهانه به موجر پرداخت مي‌كنند. بخش كوچكي از اين افراد به دليل سابقه ملكي در گذشته، فاقد شرايط دريافت مسكن‌ويژه هستند اما مابقي به معناي واقعي مستاجر محسوب مي‌شوند كه موجودي نقدي‌شان با احتساب تبديل همه اموال غيرنقدي، به غير از پول‌پيش، شايد حداكثر به مرز 50 ميليون برسد. البته مطالعه‌اي درباره نقدينگي در اختيار اجاره‌نشين‌هاي ساكن پايتخت تاكنون انجام نشده است اما براي اثبات صحت محاسبه فوق كافي است به اين موضوع توجه شود كه «اگر خانوارهاي مستاجر دنبال مسكن شهر تهران طي سال‌هاي اخير قدرت تامين 80 تا 100 ميليون تومان پول نقد در فاصله يكسال را داشتند، به طور قطع و يقين در اين مدت از فرصت طلايي در بازار پيش‌فروش مسكن بهره مي‌بردند و لااقل نسبت به پيش‌خريد يك آپارتمان 50 متري اقدام مي‌كردند.»
حالا با اين دو واقعيت از درآمد و قدرت خريد مسكن خانوارهاي ساكن تهران، ترديد وجود دارد نسبت به اينكه طرح مسكن‌ويژه با شرايطي كه براي آن تعريف شده، بتواند همچون مسكن‌مهر كه تاكنون بيش از 150 هزار خانوار تهراني را جذب خود كرده، اثرگذار باشد.
راهكار چيست؟
در عين حال،محدوديت‌هايي كه وزارت راه‌وشهرسازي براي تدوين شيوه‌نامه ثبت‌نام مسكن‌تهران (مسكن‌ويژه) با آن روبه‌رو بوده نيز حاكي از اين است: اين وزارتخانه از سهم خود بابت ارائه زمين دولتي براي ساخت اين واحدها، تقريبا گذشته و بنا دارد پول زمين را در قالب اقساط بلندمدت 10ساله از متقاضي دريافت كند. اما براي هزينه ساخت و پرداخت آن به پيمانكاران زمان يكساله را تعريف كرده است و همچنين كمترين قيمت ساخت را براي پيمانكاران در نظر گرفته است. برآورد «دنياي‌اقتصاد» از قيمت نهايي مسكن‌ويژه حكايت از ارزا‌ن‌تر بودن اين واحدها -حداقل 25 درصد- در مقايسه با واحدهاي نوساز در شهر تهران دارد كه اين نيز امتياز محسوب مي‌شود با اين حال، قيمت تمام‌شده مسكن‌ويژه همچنان از قدرت خريد بالاتر است. پيشنهاد براي هماهنگ كردن قيمت مسكن‌ويژه با قدرت پرداخت اجاره‌نشين‌ها این است، تبديل مهلت يكساله پرداخت مبلغ نقدي به مدت دوساله. طبق شيوه‌نامه، متقاضيان مسكن‌ويژه بايد هر سه ماه يكبار در مدت يكسال، 20 ميليون پرداخت كنند. اگر اين مدت به دو سال افزايش يابد، متقاضيان كافي است در هر فصل 10 ميليون تومان جور كنند.
بانك‌مسكن چه امتيازي مي‌دهد؟
واريز «20ميليون»ها از امروز
دولت محل جذب آورده نقدي متقاضيان مسكن‌ويژه را بانك‌مسكن انتخاب كرده تا در مقابل 30 هزار ميلياردتومان تسهيلاتي كه اين بانك -البته با شارژ خط‌اعتباري توسط بانك‌مركزي- تاكنون به مسكن‌مهر پرداخت كرده، پول‌هاي مسكن‌ويژه براي مدتي در اختيار اين بانك قرار بگيرد. از امروز متقاضيان مي‌توانند با پرداخت 20 ميليون تومان به حساب بانك‌مسكن، در مسكن‌ويژه ثبت‌نام كنند و با فرض بدترين حالت، اگر فقط يك درصد جامعه اجاره‌نشين ساكن تهران، وارد اين طرح شوند حداقل 6 هزار نفر در بانك‌مسكن 120 ميليارد تومان به عنوان سپرده‌گذاري اوليه خواهند كرد كه اين رقم در پايان يكسال به مرز 500 ميليارد تومان خواهد رسيد. البته اين ارقام در فواصل معين به حساب پيمانكاران واريز خواهد شد، اما با توجه به اين امتياز ويژه‌اي كه دولت به بهانه مسكن‌ويژه، براي بانك‌مسكن درنظر گرفته، آيا بانك‌مسكن در مقابل، تسهيلاتي همچون نرخ سود ويژه يا وام ويژه براي متقاضيان مسكن‌ويژه قائل خواهد شد؟
