تبعات حذف مبايعه‌نامه ملكی
دبير سامانه املاكومستغلات به طرح معاون قوه‌قضائيه واكنش نشان داد
تبعات حذف مبايعه‌نامه ملكي
مقداد همتي: براي تقويت حقوقي معاملات مسكن بايد دفترخانه‌ها در بنگاه‌هاي‌‌املاك ادغام شوند
 |
نتايج نشست هفته گذشته اعضاي كميسيون حقوقيوقضايي مجلس با مسوولان سازمان ثبت اسنادواملاك كشور كه به موضع‌گيري مشترك دو طرف در برابر كاركرد نامناسب مشاوران‌املاك انجاميد، واكنش يك مقام دولتي مسوول را در پي داشت.
گفته مي‌شود اين نشست، مقدمه‌چيني براي تدوين طرحي بوده كه اگر در مجلس نوشته و بررسي شود، علاوه بر اينكه كسب‌وكار بنگاه‌هاي مسكن در حد يك مشاوره‌شفاهي به خريدار و فروشنده محدود مي‌شود، اين صنف با خروج از چتر دولت، به عضويت سازمان ثبت اسنادواملاك كشور در خواهد آمد.
اما در اين باره دبير سامانه املاكومستغلات –سامانه رهگيري معاملات مسكن- ضمن هشدار به عواقب تغيير نهاد ناظر بر عملكرد بنگاه‌هاي مسكن، گفت: چنين تصميماتي برنامه در حال اجراي دولت در حوزه رهگيري معاملات مسكن و كنترل قيمت‌ها را كه از سه سال پيش شروع شده و از طريق نظارت بر مشاوران‌املاك و شبكه‌اي كردن سيستم ثبت قراردادها در بنگاهها هدايت مي‌شود، با اختلال روبه‌رو خواهد كرد.
مقداد همتي هدف نهايي منتقدان به عملكرد مشاوران‌املاك را اجماع براي اعمال ممنوعيت استفاده از مبايعه‌نامه در بنگاه‌هاي مسكن عنوان كرد و گفت: مخالفت‌هاي قديمي با تنظيم مبايعه‌نامه در بنگاهها در شرايطي دوباره سر باز كرده كه شاهرگ معاملات در بازار مسكن به واسطه اين نوع قرارداد در اختيار مشاوران‌املاك قرار دارد و اگر قرار باشد مبايعه‌نامه از مسير نقل‌وانتقالات ملكي برداشته شود، معاملات مسكن نيز متوقف خواهد شد و اختلافات حقوقي بين طرفين معامله به صورت وسيع بروز مي‌كند كه در اين صورت كار دادگاه‌ها را نسبت به وضعيت فعلي سنگين‌تر مي‌كند.
دبير سامانه املاكومستغلات تصريح كرد: محال است مشاوران‌املاك بدون استفاده از مبايعه‌نامه بتوانند خريدار و فروشنده را متعهد به انجام معامله طبق توافقي كه دو طرف پاي ميز مذاكره در بنگاه انجام داده‌اند، كنند.
وي افزود: اگر توافق خريدار و فروشنده در بنگاه‌مسكن در قالب يك قرارداد عادي كه همان مبايعه‌نامه است، مكتوب نشود، هر يك از طرفين بعد از خروج از بنگاه و در فاصله رفتن به دفاتر اسناد رسمي، مي‌تواند به راحتي از انجام معامله انصراف دهد طوري كه به احتمال خيلي زياد اشتراك‌نظري كه به واسطه حضور مشاور‌املاك در مذاكره برسر «قيمت» ايجاد مي‌شود، بعد از چند ساعت به اختلاف‌نظر طرفين تبديل خواهد شد.
همتي تبعات اقدام براي جلوگيري از تنظيم قرارداد در بنگاه‌هاي املاك را قطع حلقه‌ارتباطي بين متقاضي خريد و متقاضي فروش توصيف كرد و گفت: تحت هيچ شرايطي امكان اجراي طرحي با مضمون حذف مبايعه‌نامه از پروسه كاري مشاوران‌املاك وجود ندارد و اين نوع قرارداد ابزار لازم براي معاملات مسكن محسوب مي‌شود.
دبير سامانه املاك و مستغلات در عين حال تاكيد كرد: مطابق تجربيات و مطالعات تطبيقي برخي كشورها، دولت دو سال پيش طرح الحاق سازمان ثبت اسناد و املاك كشور به وزارت دادگستري را در دستور كار قرار داد كه هم‌اكنون اين طرح براي اجرا در حال بررسي است.
وي افزود: قوه‌قضائيه نبايد در حيطه كارهاي اجرايي قرار گيرد و به جاي الحاق بنگاه‌هاي مسكن به سازمان ثبت اسناد كه اجرائيات قوه‌قضائيه را زيادتر مي‌كند بهتر است سازمان ثبت اسناد به دولت الحاق شود.
همتي همچنين با بيان اينكه دفاتر اسناد رسمي فقط معاملات را ثبت رسمي مي‌كنند اما مشاوران‌املاك در چند مرحله كار شناسايي متقاضي، فروشنده، قيمت‌گذاري و در نهايت دلالي و تنظيم قرارداد و تمام مراحل خريد و فروش به غير از ثبت رسمي آن را برعهده دارند، پيشنهاد كرد: براي تقويت نظام حقوقي در عملكرد مشاوران‌املاك و ارتقاي درجه اعتبار حقوقي مبايعه‌نامه‌ها، دفترخانه‌ها در بنگاهها ادغام شوند.
دبير سامانه املاك و مستغلات در ادامه درباره آنچه مخالفان مبايعه‌نامه مطرح مي‌كنند مبني براينكه مبايعه‌نامه در محاكم قضايي قابل دفاع نيست، تاكيد كرد: هيچ مبايعه‌نامه‌اي را نمي‌توان پيدا كرد كه كسي عليه آن اقامه دعوي كرده باشد. مبايعه‌نامه يا هر كاغذ عادي كه دو نفر در آن توافقي را حاصل كرده باشند، در محاكم قضايي قابل رسيدگي است و به لحاظ شرعي در قالب مبايعه‌نامه، بيع بين دو طرف انجام شده است.
همتي در عين حال افزود: مبايعه‌نامه و ساير اسناد نقل و انتقال ملكي فقط بر قطعيت نظر قاضي عمل مي‌كند و تاثير مي‌گذارد اما نسبت به قضاوت بر اصل بيع، موثر نيست.
زمينه نظارت «ثبت» بر بنگاهها فراهم شود
چند روز بعد از نشست رییس سازمان ثبت اسناد با اعضاي كميسيون حقوقيوقضايي مجلس، جزئيات بيشتري از آنچه در اين نشست درباره مشاوران‌املاك رد و بدل شده، منتشر شده است.
معاون قوه‌قضائيه –ریيس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور- در اين نشست با موازي خواندن فعاليت بنگاه‌هاي مسكن با آنچه در دفترخانه‌ها بابت انتقال رسمي مالكيت انجام مي‌شود نسبت به نحوه نظارت بر عملكرد اين صنف انتقادهايي را مطرح كرده است.
احمد تويسركاني با انتقاد از روند فعالیت مشاورین املاک به عنوان یک نهاد صنفی و زیر نظر وزارت صنعت، معدن و تجارت گفته است: هم اکنون، مشاورین املاک که در واقع نهادی با فعالیت حقوقی هستند، به نهادی صرفا صنفی تبدیل شده‌اند که بايد زیر نظر وزارتخانه مذکور فعالیت كنند و این در حالی است که حتی داروخانه‌ها نیز که نهادی صنفی هستند با نظارت دقیق وزارت بهداشت فعالیت
می کنند.
وي همچنين خطاب به نمايندگان مجلس گفت: همان‌طور که از اسم مشاورین املاک بر می‌آید و مجلس نیز به خوبی در قانون پیش فروش آپارتمان‌ها آنها را از انعقاد قرارداد منع و موظف به هدایت مردم به سمت ثبت رسمی كرده است، کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس می‌تواند در این زمینه ایفای نقش كرده و زمینه نظارت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بر این بخش را مهیا كند.
در اين نشست همچنين محمد رزم نایب ريیس کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس در پاسخ به خواسته ریيس سازمان ثبت اسناد گفت: با توجه به اهمیت معاملات املاک و به منظور نظم دهی به این امر و همچنین با لحاظ این امر که بسیاری از افرادی که در بنگاه‌های املاک هم اکنون مشغول به فعالیت می‌باشند، فاقد دانش حقوقی هستند و این موضوع مشکلات زیادی را در پی خواهد داشت، لازم است سازمان ثبت به منظور ساماندهی به این بخش اقدامات لازم را به عمل آورد.
