خوش بینی بازار مسکن در سال ۹۳
خوش بینی بازار مسکن در سال 93
دولت در تحليل چشم‌انداز سال آينده بازار مسكن به پديده‌اي كه هم‌اكنون دامن بازار را گرفته، اميدوار است و با خوش‌بيني نسبت به پيامد مثبت اين پديده و وقوع آن در سال93، شرايط خريدهاي مصرفي در ماه‌هاي آتي را مناسب توصيف مي‌كند.
پديده «مازاد عرضه مسكن» حتي باعث شده، مسوولان در تعريف پروژه‌هاي جديد ساخت‌وساز مسكوني كمي تامل به خرج دهند و اين‌طور تحليل كنند كه «بازار مسكن به اندازه كافي با عرضه و ساخت‌وساز اشباع شده است».
اما ابعاد اثرگذاري اين پديده در بازار مسكن سال93، چقدر است؟
رخداد مازاد عرضه مسكن چه نوع تاثير مثبت يا منفي بر قيمت مسكن و حجم معاملات مصرفي دارد؟
آيا اصلا مي‌توان گفت كه در حال حاضر حجم عرضه واحدهاي مسكوني از ميزان تقاضاي موجود در بازار بيشتر شده است؟
بررسي ها در اين باره نشان مي‌دهد: پايه عرضه اضافي در بازار مسكن، در سال90 ايجاد شد. مركز آمار ايران بهار91 در جريان انتشار نتايج سرشماري نفوس‌ومسكن سال90 از برتري تعداد واحدهاي مسكوني موجود در كل كشور در مقايسه با تعداد خانوارها خبر داد و اعلام كرد: 21 ميليون و 600 هزار واحد مسكوني در كشور وجود دارد در حالي‌كه 21 ميليون و 100 هزار خانوار در كشور سكونت دارند و زندگي مي‌كنند.
مركز آمار در عين حال مي‌افزايد: يك ميليون و 600 هزار واحد مسكوني در كشور به‌صورت خالي از سكنه نگهداري مي‌شود كه اگر اين تعداد خانه خالي را از كل موجودي مسكوني كشور كسر كنيم، با كمبود حدود يك ميليون واحدي روبه‌رو هستيم.
طبق گزارش مركز آمار ايران، اگرچه مازاد عرضه مسكن وجود دارد اما بخشي از اين عرضه با اقدام مالكان، از بازار مصرف كنار گذاشته شده است.
از سوي ديگر، طي دو سال اخير حجم زياد ساختوسازهاي مسكوني به‌خصوص در شهر تهران، بر ميزان عرضه و موجودي مسكوني كشور افزوده است به‌طوري‌كه سالانه حداقل 700 هزار واحد مسكوني جديد در كشور ساخته شده است كه 200 هزار واحد آن سهم شهر تهران بوده است.
ميزان ازدواج‌هاي سالانه –تقاضاي جديد واردشده به بازار مسكن-در كشور حداكثر معادل 700 هزار فقره است.
اين آمارها نشان مي‌دهد، بعد از آنكه در سال90، موجودي مسكوني كشور از تعداد خانوارها جلو زد، در دو سال اخير همواره روند عرضه جديد با ميزان تقاضاي جديد سربه‌سر بوده است، بنابراين هم‌اكنون نيز كفه عرضه سنگين‌تر از تقاضا است و همچنان پديده مازاد عرضه مسكن به قوت خود باقي است.
با اين حال، درباره اينكه آيا اين پديده در سال آينده تاثير مثبت بر بازار مسكن دارد، ترديدهايي قابل طرح است.
اولين فاكتور خنثي‌كننده اثر مثبت اين پديده، ركود موجود در فضاي معاملاتي بازار مسكن است.
تجربه رفتار مالكان و بسازوبفروش‌ها نشان داده، هنگام ركود مسكن به‌خصوص در زماني كه احتمال كاهش قيمت مسكن بعد از وقوع چندين مرتبه موج كاهشي، وجود دارد، ميل به فروش به شدت كم مي‌شود. در اين حالت، برخلاف تصور عمومي، سود نگهداري واحدهاي ساخته‌شده براي مالكان و سازنده‌ها از سود تعريف پروژه جديد ساختماني هم بيشتر است، البته در درازمدت به اين معني كه اگر مالكي به جاي آنكه آپارتمان خود را در سال مثلا 91 بفروشد و با پول حاصل از آن اقدام به ساخت‌وساز كند، تحت‌تاثير تورم مصالح‌ساختماني سود كمتري خواهد برد از حالتي كه همان آپارتمان را حداقل يكسال به‌صورت خالي نگهداري كند.
بسازوبفروش‌ها خيلي خوب نسبت به اين موضوع واقف هستند و به‌خاطر همين است كه در سال‌هاي اخير تعداد خانه‌هاي خالي از سكنه تصاعدي افزايش پيدا كرده است.
آمار رسمي وزارت راه‌وشهرسازي نشان مي‌دهد در دو سال اخير، ماهانه معادل دو برابر حجم تقاضاي موثر در بازار مسكن تهران، ساخت‌وساز مسكوني در اين شهر انجام شده است.
در محله‌هاي تهران به راحتي ساختمان‌هايي كه يكجا به‌صورت خالي نگهداري مي‌شود را مي‌توان مشاهده كرد.
اين وضعيت بيانگر آن است كه در سال 93 نيز اگرچه ساختوسازهاي دو سال اخير خود را به‌صورت آپارتمان‌هاي آماده مصرف نشان خواهد داد، اما اين آپارتمان‌ها نيز يكراست وارد ليست خانه‌هاي خالي مي‌شود.
بسازوبفروش‌ها در زمان ركود با خالي نگه داشتن آپارتمان‌ها، باعث مي‌شوند كمبود مصنوعي در عرضه اتفاق بيفتد و از اين طريق، عدم تعادل بين عرضه و تقاضا تشديد شده و در نتيجه تحريك قيمت مسكن اتفاق بيفتد تا آنها بتوانند با قيمت بيشتر واحد خود را بعد از مدتي به فروش برسانند. با چنين وضعيتي، مي‌توان گفت: پديده مازاد عرضه مسكن در سال 93 خودبه‌خود هيچ اثر تسهيل‌كننده بر خريدهاي مصرفي مسكن نخواهد داشت و اگر دولت در كنار اين پديده، دست به كار نشود و اقدام خاصي براي تبديل كردن آن به فرصت نكند، چه‌بسا ركود فعلي عميق‌تر هم بشود.
آنچه براي سال آينده، بايد اولويت دولت در بخش مسكن قرار بگيرد، قطعا ساخت‌وساز بيشتر نيست.
دولت بايد براي تاثيرگذاري مازاد عرضه مسكن، ريسك نگهداري بدون استفاده آپارتمان را تا حدي كه زيان مالي متوجه مالكان آنها شود، بالا ببرد.
اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي ابزاري است كه دولت‌ها در سال‌هاي گذشته فقط حرف آن را زده‌اند، اما هرگز نتوانسته‌اند آن را در بازار پياده كنند. با تصويب اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي، هزينه اين آپارتمان‌ها افزايش پيدا مي‌كند و تزريق آنها به بازار مصرف آغاز مي‌شود.
در اين صورت است كه مي‌توان به تعديل قيمت در سال آينده اميدوار بود.
