نظر وزارت راه و شهرسازی، درباره برنامه آینده بازار مسکن
نظر وزارت راه و شهرسازی، درباره برنامه آینده بازار مسکن
این برنامه ساختار سیاست‌های تامین در سه حوزه مسکن اجتماعی، مسکن حمایتی و مسکن آزاد را مشخص می‌کند و جزییات عملیاتی را به دوش طرح جدید جامع مسکن منتقل می‌کند.
دکترحسین عبده‌تبریزی، مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی با ارایه پیش‌نویس اولیه طرح تامین مسکن در دولت یازدهم، اعلام کرد: نقشه عملیاتی این طرح که در آن ساختار کلی برنامه‌های مربوط به همه دهک‌های درآمدی در آن پیش‌بینی شده است، در قالب بازنگری طرح جامع مسکن، تدوین خواهد شد.
در اين پيش‌نويس، سه نقطه پيوند برنامه‌هاي دولت يازدهم شامل مسكن‌اجتماعي، مسكن‌حمايتي و مسكن‌آزاد تعيين شده است، اما اضلاعي كه بايد اين نقاط را به يكديگر متصل کند و در عين حال طرف تقاضاي مخصوص هركدام از اين سه مدل را مخاطب عملياتي خود قرار دهد، هنوز مشخص و طراحي نشده است.
وزارت راه‌‌وشهرسازي جانمايي اين سه ضلع را در قالب به‌روزرساني طرح جامع مسكن، روشن مي‌كند.
منظور از اضلاع سه‌گانه برنامه تامين مسكن، نحوه ساخت مسكن‌اجتماعي، نحوه فراهم‌كردن شرايط براي مخاطبان مسكن‌حمايتي و همچنين كنترل سوداگري و سفته‌بازي در بازار مسكن آزاد است.
آنچه فعلا به عنوان سياست كلان دولت نهايي شده، برنامه‌اي است كه متن آن به شرح زیر است:
برنامه دولت در حوزه مسکن روشن است: در مرحله اول، انجام تعهدات دولت قبلی و تحویل 2/1 میلیون واحد مسکن مهر که در دولت قبل تعهد شده و ساخته نشده است. این کار باید بدون خلق پول پرقدرت و با استفاده از صرفه‌جویی‌های مختلف انجام شود. برنامه‌های افتتاح اخیر بیانگر آن است که وزارت راه و شهرسازی به تکمیل این واحدها متعهد است و مسیر تکمیل و تحویل آنها را در کوتاه‌ترین مدت در برنامه کار خود دارد.
برنامه آینده
از نظر وزارت راه و شهرسازی،بازار مسکن به سه بخش تقسیم می‌شود:
الف- مسکن اجتماعی
ب- مسکن حمایتی
ج- مسکن آزاد
در چارچوب برنامه جامع مسکن که مراحل به‌روزرسانی آن در دست انجام است، برخورد دولت با این سه نوع مسکن متفاوت خواهد بود.
1- تعریف سه نوع مسکن
1-1- مسکن اجتماعی متعلق به گروهی است که امکان پس‌انداز ندارند و از طریق کمک دولت باید مسکنی جهت مصرف در اختیار آنها قرار گیرد. شیوه قرار گرفتن این مسکن در اختیار آنان به گونه‌ای باید باشد که این گروه از مردم بتوانند در طول زمان توانمند شوند، در محیط‌های مناسب اجتماعی زندگی کنند و نهایتا به گروه دوم ملحق شوند. طراحی، اجرا و واگذاری این نوع مسکن خود پیچیدگی‌های متعددی دارد. ارایه زمین رایگان و کمک‌های متعدد دیگر در این نوع مسکن ضرورت دارد.
2-1- مسکن حمایتی مربوط به آن بخش از مردم است که می‌توانند پس‌انداز کنند، اما به کمک‌های دولتی نیاز دارند. دولت با پرداخت تفاوت سود، در جهت توانمند کردن این گروه‌ها اقدام خواهد کرد.
3-1- بخش آزاد بازار به کسانی مربوط است که مسکن دارند و به دنبال ارتقای سطح کیفی مسکن خود هستند. دولت کمترین دخالت را در این بخش خواهد داشت.
ویژگی‌های هریک از این گروه‌ها، بحث اقتصاد کلان مربوط به بازارهای آنها و نحوه رفع مشکلات اجتماعی هر گروه در طرح جامع مسکن خواهد آمد.
2- برنامه عملیاتی
در برنامه عملیاتی مربوط به هریک از بخش‌های بازار، نقش نهادهای فعال در این بازارها روشن می‌شود. مثلا در مسکن اجتماعی غیر از نقش عمده و برجسته دولت، نقش بنیاد مسکن نیز بسیار پررنگ است. شهرداری‌ها و خیرین نیز نقش بارزی در تامین مسکن اجتماعی دارند. در سازماندهی بازار مسکن حمایتی، نقش وزارت راه و شهرسازی و شهرداری‌ها کماکان بسیار عمده است. بانک‌ها و سایر نهادهای مالی نیز در این بخش بسیار فعالند.
در مورد مسکن آزاد، نقش بخش خصوصی، مالکان خصوصی و نهادهای مالی بسیار عمده‌تر از بخش‌های دیگر است. البته، در اجرای عملیات در هر سه بخش، کار به بخش خصوصی واگذار خواهد شد. تشکل‌های معماری و مهندسی طبعا در هر حوزه وظایفی برای خود قایل‌اند. در زیرمجموعه وزارت راه و شهرسازی، شرکت‌هایی مثل عمران و بهسازی شهری و سازمان ملی زمین و مسکن در حوزه مسکن اجتماعی نقش پررنگ‌تری دارند. این دو شرکت به همراه شرکت شهرهای جدید در حوزه مسکن حمایتی نیز نقش‌آفرینند. در حوزه مسکن آزاد دولت برای جلوگیری از سفته‌بازی و تقویت بازار مصرف مسکن وارد می‌شود و بیشتر حمایت‌های دولت در چارچوب تنظیم مقررات مورد نیاز یا لغو مقررات است برای جلوگیری از سفته‌بازی در این بازار، از اهرم مالیاتی می‌توان استفاده کرد.
3- تامين مالی
در حوزه تامین مالی نیز در سه بازار به‌طور متفاوت عمل خواهد شد.
1-3- مسکن اجتماعی: در این بازار وزارت راه و شهرسازی نقش عمده‌ای برای واگذاری رایگان زمین و نیز تامین منابع خواهد داشت. شوراهای شهر نیز وظیفه دارند از مسکن اجتماعی حمایت کنند و منابع لازم را به سمت این نوع مسکن سوق دهند. بنیاد مسکن نیز از طریق حساب 100 امام(ره) ناچار است منابع لازم را برای مسکن اجتماعی تامین کند. شاید مهم‌تر از همه، بنیادهای خیریه و تشکل‌های مسکن‌سازند که باید با سرعت و قدرتی بیش از گذشته، در این حوزه وارد شوند. دولت نیز وسیعا از تشکل‌هایی که در خدمت ساخت مسکن برای طبقات ضعیف جامعه هستند، حمایت خواهد کرد. بنابراین، شیوه‌های تامین مالی در اینجا بیشتر متکی به منابع دولتی، منابع شهرداری‌ها و فعالیت‌های خیریه و وقف است.
2-3- مسکن حمایتی: محور مسکن حمایتی تشکیل پس‌انداز است. وزارت راه و شهرسازی اکنون بیش از 2 ماه است که از بانک مرکزی درخواست کرده مجوز تشکیل صندوق‌های پس‌انداز مسکن را به همه بانک‌ها اعطا کند. تشکل‌هایی چون موسسات تسهیلات و پس‌انداز مسکن نیز می‌توانند در این حوزه فعال شوند. درخواست مشخص وزارت راه و شهرسازی از بانک مرکزی صرفا صدور مجوز برای این صندوق‌ها و توسعه بازار رهن است. برای حمایت از اقشاری که جهت خرید مسکن پس‌انداز می‌کنند، دولت منابعی جهت پرداخت تفاوت سود در اختیار خواهد داشت و از این طریق به رشد صندوق‌ها کمک خواهد کرد.
غیر از گسترش این فعالیت در بانک مسکن و سایر بانک‌های دولتی، بانک‌های خصوصی نیز می‌توانند با دریافت تفاوت سود در این بخش فعال شوند، به علاوه، وزارت راه و شهرسازی به دنبال آن است که «صندوق تقویت صندوق‌های پس‌انداز مسکن» را تشکیل دهد تا بتواند به تقویت منابع آنها بپردازد. این صندوق‌ها بابت کسری منابع خود وجوهی را دریافت خواهند کرد. تفاوت‌های پرداختی به گروه‌های هدف به شکل کمک است، اما تفاوت‌های پرداختی به سایر صندوق‌ها، به شکل سپرده بازدریافتنی با نرخ‌های سود پایین خواهد بود. به علاوه، منابع این صندوق صرف تقویت بازار ثانویه رهن در بانک مسکن خواهد شد تا از آن طریق، منابع صندوق‌های پس‌انداز مسکن تقویت شود.
بانک مسکن غیر از انجام فعالیت‌های گذشته، حوزه کار خود را در مورد صندوق‌های پس‌انداز مسکن برای گروه‌های هدف و مسکن حمایتی تقویت خواهد کرد. به‌علاوه، در عرصه رهن ثانویه وارد خواهد شد تا صندوق‌های پس‌انداز مسکن در سایر بانک‌ها تقویت شود. دولت به علاوه در این عرصه از طریق منابع خود در شرکت‌های تابعه به اجرای طرح‌های مسکن حمایتی کمک خواهد کرد. تمام تلاش شرکت‌های تابعه بر مسکن طبقات متوسط و پایین متمرکز خواهد شد و شرکت‌های وزارت مسکن از حمایت از پروژه‌های گران‌قیمت شهری، مگر در حوزه نمونه‌سازی، به‌طور کامل منع خواهند شد.
3-3- بازار آزاد مسکن: تامین مالی در این حوزه بر دوش نهادهای مالی در بازار پول و سرمایه است. این نهادها باید مستقلا به تامین مالی مسکن اقشار متوسط و بالاتر جامعه بپردازند. دولت کمک هزینه‌ای به این مجموعه‌ها پرداخت نخواهد کرد. بازار سرمایه در این عرصه باید به شدت فعال شود و تامین مالی ساخت را در کنار بانک‌های تجاری بر عهده گیرد. به علاوه، در بازار خرید مسکن با انتشار اوراق بهادار به پشتوانه تسهیلات رهنی فعال شود. در حال حاضر بانک‌های تجاری تسهیلات گران‌قیمتی دارند که می‌توانند از طریق بازار اوراق بهادار آن تسهیلات را به اوراق تبدیل کنند و بر ظرفیت اعطای تسهیلات خود بیفزایند. در هر سه بازار، جزییات تامین مالی اعلام خواهد شد. آنجا که نیاز به صدور مجوز دولت دارد اقدامات لازم به عمل خواهد آمد. آنجا که مقررات وقوانین جدیدی نیاز است اقدامات فوری تا قبل از پایان سال جدید به عمل خواهد آمد، به گونه‌ای که ظرف سه ماه آینده جزییات برنامه‌های وزارت راه‌وشهرسازی در عرصه مسکن در چارچوب طرح جامع مسکن دقیقا روشن باشد.
4. تخصیص و توزیع مسکن اجتماعی، مسکن حمایتی و مسکن آزاد
در طرح جامع مسکن که در دست اصلاح است، جزییات مربوط به نحوه تخصیص مسکن اجتماعی با درجه دقت بالایی تعیین خواهد شد. در مورد مسکن حمایتی نیز که از کمک‌های دولت و نهادهای دیگر بهره خواهد گرفت، نحوه تخصیص و توزیع با دقت بسیاری روشن خواهد شد. در همه حوزه‌های بالا لوایح قانونی لازم جهت تقدیم به مجلس تنظیم خواهد شد و در هر مورد مقررات مربوطه تهیه خواهد شد.در عرصه بازار آزاد مسکن، قوانین مالیاتی مدافع دوره نگهداری طولانی‌تر و جلوگیری از معاملات سفته‌بازانه در بازار است. مسکن نباید به کالای سفته‌بازانه در بازار تبدیل شود و برنامه‌ها و سیاست وزارت مسکن و شهرسازی در این عرصه در قانون مالیات در دست اصلاح وارد خواهد شد. در این جزییات نظام مالیاتی در سه سرفصل تشویق‌های مالیاتی تدقیق خواهد شد: دوره نگهداری بلندمدت‌تر در مسکن استیجاری، تخفیف‌های مالیاتی دوره نگهداری بلندمدت‌تر مسکن و مالیات بر اراضی بایر درون شهری.وزارت راه‌وشهرسازی از تخریب ساختمان‌های درون شهری قبل از پایان عمر مفید آنها به‌ویژه در کلان‌شهرها بسیار نگران است. از این طریق هر ساله میلیاردها تومان از سرمایه‌های ملی به هدر می‌رود. وزارت راه‌وشهرسازی از شوراهای شهر درخواست می‌کند، تا مقررات ساخت‌وساز خود را به‌گونه‌ای اصلاح کنند که از تخریب ثروت ملی و دارایی‌هایی که ده‌ها سال می‌توانند عمر کنند، اما به‌دلیل کاستی مقررات دچار تخریب سریع می‌شوند، جلوگیری کند. عمر استهلاک ساختمان در ایران باید طولانی‌تر شود. غیر از این، دولت با حمایت از ایمن‌سازی و بادوام‌سازی مسکن و نیز جلوگیری از اینکه اقتصاد مسکن در درون شهرها به‌ویژه کلان‌شهرها به گونه‌ای تعریف شود که ساختمان‌هایی با عمر کوتاه تخریب و بازسازی شوند، از ثروت‌های ملی حمایت خواهد کرد.
