اثر وام خرید بر قیمت مسکن
اثر وام خرید بر قیمت مسکن
دکتر علی اکبر قلی‌زاده*
رشد شتابان اقتصاد مسکن به تنهایی به‌عنوان هدف مطلوب ارزیابی نمی‌شود، بلکه در کنار آن جلوگیری از کاهش سطح رفاه خانوارها و تولید‌کنندگان مسکن به دلیل بی‌ثباتی بازار مسکن هدفی است که باید مورد توجه خاص سیاست‌گذاران قرار گیرد. از این رو توسعه شتابان نظام تامین مالی مسکن که فراتر از ظرفیت جذب این بخش باشد، به ویژه در صورت عدم استفاده از ابزارهای مکملی تثبیت‌کننده این بازار، بی‌ثباتی و نوسان اقتصادی را تشدید می‌کند و این موضوع اصل بسیار مهم و اثرگذار نظام تامین مالی مسکن بر کل اقتصاد در مدل عمومی اقتصادکلان است.
مسکن همواره نقش مهمی در نوسان اقتصادی دارد، به طوری که کینز در توصیه‌های خود در خصوص بحران بزرگ به روزولت رییس‌جمهور وقت آمریکا آن را مورد تاکید قرار داده است.
مسکن به شدت وام محور است و تغییرات نرخ بهره و اعتبارات اعطایی اثر قوی و تعیین کننده بر تقاضای مسکن دارد. اگر چه این موضوع فی‌نفسه پدیده‌اي منفی تلقی نمی‌شود، اما با توجه به اینکه عرضه مسکن در ایران نسبت به متغیرهای سیاستی از جمله نرخ بهره و وام بی‌کشش است، (عرضه‌کنندگان بدیل‌های مناسب‌تری برای تامین مالی در اختیار دارند که از جمله می‌توان به مشارکت با صاحبان زمین و پیش‌فروش اشاره کرد)، این سیاست می‌تواند عامل ایجاد شوک شود که این بار افزایش همزمان تقاضای سرپناه و تقاضای سفته‌بازی، موجب پیدایش شوک شدیدتری خواهد بود. دوم اینکه ارتباط بخش مسکن و بازار مالی، نقل و انتقال منابع بین بخش‌ها را در پی دارد و مسکن قابلیت جذب منابع مازاد را دارد.
توالی سیکل منظم تجاری صرفا پدیده‌اي لایتغیر تلقی نمی‌شود و اتخاذ سیاست‌های ضد ادواری می‌تواند بر آن موثر باشد.
پیامد مهم نوسان بخش مسکن، بی‌ثباتی سیستم‌های مالی و بی ثباتی اقتصاد کلان است. طی دو دهه اخیر بی‌ثباتی بازار مستغلات در برخی از اقتصادهای نوظهور با توجه به اندازه نسبی اقتصادهای این کشور بسیار وسیع و بزرگ‌تر از اقتصاد ملی بوده است. به عنوان مثال در بحران 1997 آسیای جنوب شرقی بازار مستغلات تایلند عامل مهم و زیربنایی بوده است. یکی از عوامل اثرگذار بر وقوع بحران در کشورهای آسیایی استفاده از منابع کوتاه مدت برای اعطای وام رهنی بوده است که تعادل منابع و مصارف بانک‌های وام دهنده را مختل نموده و زمینه بروز بحران را فراهم کرده است. بحران مالی 2007 آمریکا و کشورهای اروپایی از بازار مسکن آمریکا شروع شد. سیاست‌های تشویق سرمایه‌گذاری مسکن به عنوان منبعی برای حفظ و تقویت رشد اقتصادی موجب افزایش تولید و ذخیره مسکن بیش از حد مطلوب شد و در کنار آن اعطای وام رهنی به افراد پر ریسک به دلیل اطمینان به ترهین املاک، کاهش شدید قیمت‌های مسکن و به تبع آن بحران مالی را به دنبال داشته است.
کویگلی (2001) و متعاقب آن مرا و رنوآد (2004) نظریه‌ای را ارایه نمودند که کانال‌های مهم اثر‌گذاری مستغلات بر وقوع یا تشدید بحران‌های مالی توضیح داده می‌شود. سرایت بی‌ثباتی مالی بازار مسکن به کل اقتصاد در تمامی کشورها از جمله اقتصادهاي توسعه یافته یا نوظهور پدیده مهمی است که در سال‌های اخیر مورد توجه خاص سیاست‌گذاران اقتصادی قرار گرفته است.
نظام بانکی ایران بارها تغییرات مقررات وام مسکن را تجربه کرده است که دامنه آن بین محدودیت شدید اعطای وام تا ایده گسترش سهم قابل توجه وام از ارزش مسکن در نوسان بوده است. اگرچه اولی تحقق یافت، ولی دومی مورد اقبال نظام بانکی نیست و با قاطعیت زیاد می‌توان گفت در شرایط تورمی موجود اعطای تسهیلات مسکن با توجه به بلندمدت بودن و نرخ سود دریافتی جزو اولویت‌های بانک‌ها تلقی نمی‌شود.
افزایش وام مسکن بدون تثبیت بازار مسکن و شکل گیری ابزارهای کنترل این بازار، نگرانی‌های بسیار مهمی را به دنبال خواهد داشت که در ادامه توضیح داده می‌شود و نهایتا روش‌های مقابله با آن از نظر خواهد گذشت.
نگرانی اول ایجاد «مارپیچ افزایش قیمت مسکن و سهم وام مسکن» است و در این صورت سیاست افزایش مبلغ وام نه تنها کمکی به اقشار میان درآمد و کم درآمد نخواهد کرد، بلکه باعث کاهش خالص قدرت خرید آنها خواهد شد. برای مثال اگرچه مبلغ وام مسکن پرداختی طی سال‌های گذشته افزایش یافت، ولی سهم آن افزایش نیافته که دلیل آن بروز شوک‌های قیمت مسکن بوده است.
نگرانی دوم از شکل گیری «مارپیچ قیمت-اجاره مسکن و تورم» به تشدید مشکل اول منجر می‌شود و در شرایطی که مهم‌ترین اولویت اقتصادی دولت مهار تورم است، آن را به امری دست نیافتنی تبدیل می‌کند.
نگرانی سوم از اثرات سیاست توسعه نظام تامین مالی مسکن بر نظام پولی و بانکی کشور شایسته توجه خاص است. شرایط تورمی کشور و عدم انگیزه نظام بانکی در این زمینه، استفاده از گزینه‌هایی مشابه تامین مالی مسکن مهر را توصیه می‌کند که تهدیدی جدی به شمار می‌رود.
نهایتا اینکه اتخاذ این سیاست‌ها بدون اتکا به کمک‌ها و یارانه‌های دولت دور از ذهن به نظر می‌رسد، حال آنکه تعهدات و بار مالی برنامه‌های قبلی بخش مسکن به‌ویژه مسکن مهر سبب شده است، دولت توان پذیرش بار مالی دیگری را نداشته باشد.
اگر روش‌های تامین مالی بازار محور باشد، بالا بودن هزینه‌ها آن را از استطاعت گروه‌های میان درآمد خارج می‌سازد و فاقد کارآیی خواهد بود. تمام موارد ذکر شده اشاره به آن دارد تثبیت بازار مسکن مقدم بر توسعه نظام تامین مالی مسکن است.
در حال حاضر واحدهای مسکونی قابل عرضه و فروش به اندازه کافی در سطح کشور وجود دارد و افزایش تدریجی عرضه مسکن مهر کمبودها را جبران می‌کند.
* عضو هیات علمی دانشگاه بوعلی‌سینا و مدرس اقتصاد مسکن
