اجرای مسکن اجتماعی در کشورهای مختلف

مسوولان بخش مسكن در اين دولت خيلي بيشتر از دوره‌هاي قبل تحت سوال نمايندگان مجلس از بابت علت بي‌پاسخ گذاشتن جامعه متقاضي طرح‌هاي حمايتي تامين‌مسكن قرار گرفته‌اند.
شايد اگر مسووليت وزارت راه‌وشهرسازي در تكميل پروژه‌هاي ناتمام مسكن‌مهر نبود، روند فعلي - كه در آن نه برنامه مدوني براي مدل‌هاي جديد تدوين شده و نه جزئيات قابل‌قبولي از تدابير احتمالي اعلام شده است- مي‌توانست به عنوان بزرگ‌ترين نقطه‌ضعف دولتي كه پيش‌از تشكيل، به طرح‌هاي از پيش‌نوشته خود براي بازار مسكن اشاره كرده بود، محسوب شود.
اما وضع موجود حكايت از دو راهي اين وزارتخانه دارد. دولت از يك‌‌سو بايد براي تكميل نزديك به يك ميليون واحد مسكوني‌مهر منابع مالي لازم را از سيستمي –بانك‌مركزي- كه حاضر به تزريق ريالي اضافه‌تر از پرداختي‌هاي چهار سال اخير نيست، تدارك ببيند و از سوي ديگر به فكر اجراي مسكن‌اجتماعي براي گروه‌هاي خاص است. فردین یزدانی، برنامه‌ريز و طراح مدل‌هاي ميان‌مدت تامين‌مسكن از جمله مسكن‌اجتماعي در اين زمينه معتقد است: دولت نبايد در اجراي مسكن‌اجتماعي تعجيل به خرج دهد. عضو تيم نويسندگان طرح جامع مسكن با تاكيد براينكه تمركز همزمان بر ادامه مسكن‌مهر و شروع مسكن‌اجتماعي اثربخشي مطلوب نخواهد داشت، اعلام كرد: طرح جديد نبايد با سرعت و تيراژ انبوه به اجرا دربيايد.
 شما عضو تيم نويسندگان طرح جامع مسكن هستيد كه براي اولين‌بار مسكن‌اجتماعي را در سال85 در قالب اين طرح در كشور معرفي كرديد. مسكن‌اجتماعي يعني چه؟
مسکن اجتماعی در واقع واحدهای مسکونی است که با حمایت همه جانبه دولت ساخته می‌شود، صرفا برای اقشار و گروه‌های بسیار کم درآمد که توان ورود به بازار مسکن آزاد یا هیچ گونه فعالیت اعم از اجاره یا خرید مسکن را ندارند.
مسکن اجتماعی مخصوص چند دهک است و چه دهک‌هایی را شامل می‌شود؟
مسکن اجتماعی حداکثر بیش از چهار دهک را شامل نمی‌شود، به ویژه این طرح باید روی دهک‌های یک تا سه تمرکز ویژه داشته باشد.
در مورد اولویت واگذاری در میان دهک‌های گفته شده هم لازم است ذکر شود که ممکن است اقشاری در برخی مناطق در دهک‌های یک تا سه قرار داشته باشند، اما مالک مسکنی نامتناسب و غیرانسانی باشند که می‌توان مسکن اجتماعی را به صورت ساخت و ساز روی زمین واحد مسکونی آنها و بهبود شرایط سکونتی این افراد اجرا کرد. بنابراین، سازماندهی مسکن اجتماعی در قالب نوسازی و بهسازی سکونتگاه‌های واقع در محدوده بافت‌های فرسوده نيز یکی از اشکال مناسب و صحیح اجرای این طرح محسوب می‌شود.
مسكن‌اجتماعي تاکنون در کدام کشورها به اجرا درآمده است؟
مسکن اجتماعی در اکثر کشورها اجرا شده و موفق هم بوده است، کشورهایی نظیر هنگ‌کنگ، تایوان و سایر کشورهای شرق آسیا مانند ژاپن. همچنین مسکن اجتماعی در حوزه اسکاندیناوی و همچنین کشورهای اروپایی مانند آلمان، فرانسه و انگلستان نيز اجرا شده و هنوز هم در بسیاری از کشورها فعال و در حال اجرا است.
منتها در مورد ایران باید این نکته را مورد تاکید قرار داد که مسکن اجتماعی به طور کلی شامل طیفی از روش‌های تامین مسکن برای اقشار کم‌درآمد جامعه است که به فراخور این اقشار باید انواع مناسب خود را داشته باشد.
نباید چنین تصور شود که مسکن‌اجتماعی تنها یك راه حل و یک راهکار تامین مسکن دارد بلکه با توجه به تنوع نیازهای تامین مسکن می‌تواند به اشکالی همچون ساخت مسکن ملکی، استیجاری، اجاره به شرط تملیک، جایگزینی با سکونتگاه‌های غیر رسمی و حتي پانسیون‌ها و حتی مسکن‌های اشتراکی برای کارتن‌خواب‌ها و افراد بی‌خانمان، تامین شود.
از سوی دیگر، هر کدام از کشورهایی که طرح مسکن اجتماعی به صورت موفق در آنها به اجرا درآمده است ورژن بومی مسکن اجتماعی را متناسب با نیازهای ملی و منطقه‌ای خود اجرا کرده است، بنابراین در مورد ایران هم باید مسوولان مدل ایرانی و سازگار با وضع بازار ايران را طراحي كنند که نیاز به کار کارشناسی دقیق دارد.
مسکن اجتماعی در ایران هم سابقه اجرایی داشته یا اینکه فقط در حد طرح و مطالعه مطرح بوده است؟
مسکن اجتماعی از زمان برنامه دوم توسعه مطرح شد. اولویت اجرای این طرح هم براساس برنامه دوم توسعه این بود که با مکانیزم اجاره‌داری باشد و شرکت‌های اجاره‌داری با ورود دولت‌های محلی مثل شهرداري‌ها تاسیس شوند و اداره این واحدها را به دست بگیرند، اما این طرح در عمل تبدیل به شکل دیگری به نام مسکن‌ اجاره به شرط تملیک شد که در قالب این طرح دولت واحدهایی را در تیراژ محدود می‌ساخت و در اختیار اقشار هدف قرار می‌داد. در نهایت نتیجه هم این شد که تا امروز به این طرح توجه جدی صورت نگرفت.
علت این بی‌توجهی چه بود؟
بخش عمده‌ای از این بی‌توجهی به این برمی‌گردد که سیاست‌گذاران و مجریان، به جای کار روی سیاست‌های تدریجی، آرام و اثربخش، راهکارهای ساده‌تر، سریع‌تر و با تیراژ انبوه واحدها را انتخاب می‌کردند.
وزیر راه‌وشهرسازی می‌خواهد مسکن اجتماعی را جایگزین مسکن‌مهر کند، آیا جایگزین شدن این دو با هم به صلاح بازار مسکن است؟
دولت باید در پکیج سیاست‌گذاری‌های خود برای بخش مسکن، بازار را به بازارهای متفاوت تقسیم کند. در این تقسیم عمدتا سه گروه پردرآمدها، گروه‌های متوسط یا میان درآمد و گروه‌های کم‌درآمد یا ضعیف، قابل طبقه‌بندی است. خط‌مشی اساسی دولت در این برنامه باید این باشد که در جاهایی که افراد می‌توانند نیازهای خود را در بازار آزاد تامین کنند آنها را به بازار آزاد ارجاع دهد و میزان دخالت خود در بازار مسکن را متناسب با شکست بازار افزایش دهد. به این معنا که مهم‌ترین بستر دخالت دولت برای تامین مسکن باید گروه‌های کم‌درآمد باشد که نمی‌توانند در بازار آزاد مسکن مورد نیاز خود را تامین کنند. در مورد اقشار متوسط هم لازم است دولت با راه‌حل‌های کارآمدتری از مسکن‌مهر که بیشتر متمایل به بازار باشد و سرمایه ملی کمتری صرف آن شود، در جهت تامین مسکن این قشر اقدام کند. اما، مسکن مهر پروژه‌ای بود که به‌رغم آنکه گروه‌های زیادی از اقشار متوسط را صاحبخانه کرد، اما هزینه‌های بسیار بالایی به اقتصاد تحمیل کرد. این در حالی است که برای خانه‌دار کردن این قشر راه‌های با هزینه کمتری مانند وام‌های پرقدرت ساخت، کنترل نوسانات بازار مسکن و... وجود دارد که دولت می‌تواند  روی آن تمرکز کند. به عبارت دیگر، دولت برای تامین این اقشار باید به راه‌حل‌هایی بیندیشد که با حداقل هزینه ملی مسکنی با بیشترین کیفیت برای این قشر تامین شود. در واقع شکل مداخله دولت برای تامین مسکن اقشار متوسط باید مداخله غیرمستقیم باشد. اما در مورد اقشار کم درآمد یا همان دهک‌های يك تا چهار، مداخله مستقیم دولت ضروری است. از سوی دیگر، دولت باید ضمن انجام کامل تعهداتی که هم‌اکنون در مورد واحدهای باقی مانده از مسکن مهر وجود دارد به صورت کامل  روی مسکن اجتماعی متمرکز شود، چرا که اجرای همزمان دو طرح باعث می‌شود که هیچ یک از این دو به نتیجه و اثربخشی مطلوب نرسد.
مسکن اجتماعی بهتر است اجاره‌ای باشد یا ملکی؟
اجاره‌ای یا ملکی بودن مسکن اجتماعی باید در نقاط مختلف متناسب با سطح و نوع نیاز تعیین شود. در واقع برای ملکی بودن یا اجاره‌ای بودن مسکن‌اجتماعی، الزامی وجود ندارد. مسکن اجتماعی همچنین می‌تواند ترکیبی از این دو شکل باشد.
یکی از پیشنهادهاي مطرح برای اجرای مسکن اجتماعی، ساخت‌و‌ساز در بافت‌های فرسوده از طریق مشارکت با مالکان واحدهای فرسوده است، این طرح را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
این راهکار می‌تواند یکی از راه‌حل‌های مناسب و موثر باشد، ولی نمی‌تواند به تنهایی کل نیاز به مسکن اجتماعی را پوشش دهد. بنابراین مسوولان در دولت نباید با مطلق‌انگاری تنها به دنبال یک راهکار برای ساخت یا واگذاری مسکن اجتماعی باشند.

نظر بدهید: