اختلاف‌شديد قيمت مسكن در سطح مناطق 22گانه تهران

قيمت‌ها در گران‌ترين نقطه تهران 20 برابر ارزان‌ترين نقطه اين كلانشهر است. در پايان سال گذشته حداكثر قيمت فروش آپارتمان مسكوني در منطقه يك، مترمربعي 20 ميليون و 400 هزار تومان بود؛ در حالي كه ارزان‌ترين آپارتمان در منطقه 18 با قيمت متري 800 هزار تومان معامله شد. اختلاف‌شديد قيمت مسكن در سطح مناطق 22گانه تهران اگر چه نابرابري درآمد و هزينه خانوارها را مي‌رساند، اما در مقابل، احتمال صاحبخانه‌ شدن متقاضيان محله‌هاي بالاي‌شهر را در مناطق پايين‌تر، به‌صورت تصاعدي افزايش مي‌دهد؛ به‌طوري‌كه مثلا با نصف قدرت‌ خريد مسكن مناطق شمالي، مي‌توان در مركز شهر صاحبخانه شد.
تفاوت قيمت‌ها را بازارملك بررسي مي‌كند
شكاف قيمتي در بازارمسكن
 نظر يك اقتصاددان و يك مقام سابق وزارت‌مسكن درباره ريشه‌هاي فاصله‌طبقاتي موجود در بازار مسكن تهران
 «اختلاف قيمت» براي برخي خريداران مزيت است
تعقيب اخبار روزانه درباره نوسان قيمت مسكن در تهران، تاكنون مانع از توجه به «نسبت قيمت‌ها» در مناطق مختلف پايتخت شده بود اما بررسي‌ها پيرامون اين نسبت نشان مي‌دهد بيشتر از آنكه نرخ‌ رشد قيمت مسكن در دست‌كم يكسال اخير، محل سوال از مسوولان باشد، اين «فاصله طبقاتي شديد در بازار مسكن تهران» است كه تامل براي درمان وضع موجود را مي‌طلبد.
چنانچه گزارش مركز آمار ايران مبناي اندازه‌گيري فاصله قيمتي بازارمسكن قرار بگيرد، مشخص مي‌شود: قيمت‌ها در گران‌ترين نقطه تهران 20 برابر بيشتر از ارزان‌ترين نقطه اين كلانشهر است. در پايان سال گذشته حداكثر قيمت فروش آپارتمان مسكوني در منطقه يك تهران، مترمربعي 20 ميليون و 400 هزار تومان بود درحالي كه ارزان‌ترين آپارتمان در منطقه 18 با قيمت متري 800 هزار تومان معامله شد. فاصله قيمت مسكن در تهران براساس نرخ‌هاي اعلامي از سوي مشاوران‌املاك در مناطق مختلف و همچنين بر پايه «متوسط‌قيمت» بين 4 تا 10 برابر در نوسان است. گذشته از اختلاف در ميزان فاصله‌قيمت بين گزارش رسمي و اطلاعات بازار، آنچه باعث جلب‌توجه شده، مزيت برخي مناطق تهران در خريدسرمايه‌اي براي گروه‌هايي است كه قدرت مالي‌شان كفايت خريد در يك منطقه خاص را نمي‌كند.
به بيان ساده‌تر، اختلاف‌شديد قيمت مسكن در سطح مناطق 22گانه تهران اگرچه نابرابري در توزيع درآمدوهزينه خانوارها را مي‌رساند، اما همين اختلاف مي‌تواند احتمال صاحبخانه‌ شدن متقاضيان مسكن محله‌هاي بالاي‌شهر را در مناطق پايين‌تر، به صورت تصاعدي افزايش دهد. براساس گزارش مركز آمار، در تهران مي‌توان با نصف قدرت‌خريد مسكن مناطق شمالي، در مركز شهر صاحب آپارتمان مسكوني شد يا مثلا كسي كه معادل 75درصد ارزش يك واحدمسكوني در غرب تهران (منطقه5)، قدرت خريد داشته باشد مي‌تواند به راحتي 100 درصد قيمت يك واحدمسكوني مشابه در شرق تهران (منطقه4) را تامين كند و به‌جاي خريد در غرب، در شرق پايتخت صاحبخانه شود.
يك اقتصاددان درباره ريشه‌هاي فاصله‌ قيمتي موجود در بازار مسكن معتقد است سه عامل شامل: تورم، نبود قانون كنترل‌كننده در بازار مسكن و ناكارآمدبودن بازار سرمايه در جذب نقدينگي، باعث افزايش تصاعدي‌ قيمت مسكن در مناطق شمالي شهر تهران شده است و در مقابل اين نظريه، رييس سابق سازمان مسكن‌وشهرسازي استان تهران، تجمع خدمات‌شهري در شمال‌شهر را عامل اين فاصله مي‌داند.
طبق گفته بنگاهداران املاک در منطقه یک تهران در حال حاضر قیمت پیشنهادی فروش هر متر مربع واحد مسکونی نوساز بین 10 تا 35 میلیون تومان از سوی فروشنده‌ها تعیین می‌شود. از طرف دیگر در یکی از منطقه‌های جنوبی تهران اکنون واحدهای نوساز متری 2 میلیون و 400 هزار تا 2 میلیون و 800 هزار تومان قیمت‌گذاری می‌شوند.
محاسبه میانگین قیمت‌های مذکور و  در نتیجه فاصله قیمتی بین واحدهای نوساز در شمال و جنوب تهران، نزدیک به 9 برابر است.
ناگفته نماند که یکی از کارشناسان مسکن معتقد است که در شرایط فعلی ارزان‌ترین واحدهای مسکونی در تهران در منطقه 18 به بازار عرضه می‌شوند.
رییس اتحادیه املاک کشور در رابطه با میزان فاصله قیمتی در بازار مسکن شمال و جنوب تهران گفت: این فاصله قیمتی امری طبیعی است؛ چراکه همیشه بحث بالای شهر و پایین شهر مطرح است و این اختلاف طبقاتی  (کم و بیش به خاطر کیفیت منطقه‌ای) به شرایط آب و هوایی، میزان تردد در منطقه، فرهنگ ساکنان و محله بستگی دارد و تمامی این مسائل به اندازه‌ای تاثیرگذار بر‌درجه کیفیت ساخت وساز است که گاهی ممکن است در یک خیابان، قیمت آپارتمان‌های شمالی و جنوبی یا شرقی و غربی با یکدیگر برابر نباشند.
مصطفی قلی خسروی در ادامه افزود: فرهنگ ساکنان و محله را در هر منطقه نباید نادیده گرفت، زیرا ممکن است سازه‌ای شبیه به یک سازه در منطقه شمال تهران در یکی از محله‌های جنوبی ساخته شود، اما فرهنگ محله و ساکنان باعث می‌شود تا قیمت‌گذاری واحدها برابر ارزش واحدها در شمال تهران نباشد.
از سوی دیگر با مطرح کردن چند پرسش از يك اقتصاددان و يك كارشناس  مسکن، دلیل و عوامل موثر بر فاصله قیمتی در بازار مسکن بین شمال و جنوب تهران را مورد بررسی قرار داده که به این شرح است:
- فاصله قیمت مسکن بین شمال و جنوب تهران حداقل 9 برابر است، آیا این میزان فاصله طبیعی است یا غیر طبیعی ؟
حجت میرزایی: این میزان فاصله قیمتی استانداردی ندارد. در کشورهایی که این نابرابری‌ها زیاد است حالت تورم بیشتر خودنمایی می‌کند که این مساله به شدت بیانگر فاصله دارایی است که نشان دهنده چرخه معیوب توزیع نامناسب درآمد ناشی از توزیع نامناسب  دارایی و ثروت است. در کشورهایی که توزیع دارایی و درآمد خانوارها نامناسب باشد چنین اتفاقی مشهود است.
در کشور ما مسکن به عنوان مهم‌ترین و پایدارترین دارایی محسوب می‌شود به همین خاطر در شرایطی که بازارهای مالی کارکرد مناسب ندارند یا تورم اقتصادی پیش می‌آید، مسکن امری مهم شمرده می‌شود و در چنین مواقعی بسیاری از خانوارها سرمایه‌های خود را به مسکن تبدیل می‌کنند.
ابوالفضل مشکینی: فاصله قیمتی املاک مسکونی بین شمال و جنوب شهر تهران از دید اقتصادی یک امر طبیعی است که دلایل متعددی دارد. مساله‌ای که پذیرفته شده است، سرمایه‌گذاری کلان دولت ملی یا محلی در زیر ساخت‌های شمال شهر تهران، استقرار مراکز مهم فرهنگی، سیاسی، سفارتخانه‌ها است و همچنین قدرت چانه‌زنی بالا در این منطقه سبب می‌شود که بیشترین هزینه‌های ساخت عمرانی در این مناطق صورت پذیرد و همین امر شکاف سکونتی در بین شمال و جنوب را افزایش می‌دهد.
- آیا در پایتخت سایر کشورها هم نابرابری قیمت بین املاک شمال و جنوب دیده می‌شود؟
حجت میرزایی: برآوردها نشان می‌دهد در کشورهایی که نابرابری کم است فاصله قیمتی به این شدت نیست، اما در کشورهای در حال توسعه که نظارتی بر آنها نیست و همچنین در برخی از کشورهای توسعه یافته سرمایه داری، فاصله قیمتی زیاد است. اما مساله نگران کننده‌ای که در کشور ما وجود دارد روند افزایش فاصله طی 6 سال اخیر است و به طور کلی این رویداد انعکاسی از افزایش فاصله دارایی بین گروهای مختلف درآمدی است و این امر اگر ادامه داشته باشد در آینده منجر به شکاف بزرگ تری خواهد شد که یکی از دلایل اصلی فاصله قیمتی «تورم» است.
ابوالفضل مشکینی: تقریبا در اكثر کلانشهرهای دنیا به ویژه در کلانشهرهای توسعه نیافته این شکاف وجود دارد و در برخی کشورهای آمریکای جنوبی این شکاف عمیق تر است و این موضوع در پیرامون کشورمان نیز در ترکیه، پاکستان و عراق امری مشهود است.
- فاصله کنونی قیمت مسکن بین شمال و جنوب تهران، مثلا در 10 یا 20 سال اخیر هم به همین میزان ( 9 برابر ) بوده یا در گذشته فاصله کمتر بوده است ؟
حجت میرزایی: در سال 70 میزان فاصله قیمتی 5/2  برابر، در سال 80 میزان فاصله قیمتی 8/3 برابر، در سال 86 میزان فاصله قیمتی 5/4 برابر بوده و در سال جاری به 9 برابر رسیده است.
ابوالفضل مشکینی: اگر بر قیمت‌های یک دهه گذشته مروری داشته باشیم مشخص است که این تفاوت قیمتی وجود دارد، اما نوسان آن شاید در برخی موارد کم و زیاد شده باشد.
به نظر می‌رسد افزایش فاصله قیمت در مقایسه با سال‌های پیش زیادتر شده باشد. در سال 89 پیش فروش‌ها در منطقه یافت آباد، متری بین 500 تا 600 هزار تومان بود و فروش واحد مسکونی در الهیه متری بین 4 میلیون تا 4 میلیون و 500 هزار تومان بود. در حالی که واحد مسکونی امروز در الهیه ارزش هر متر مربع به مرز 20 میلیون و در یافت آباد  ارزش هر متر مربع به2  میلیون تومان رسیده است. ضمن اینکه اکثریت ساخت و سازهای جنوب با کمک و حمایت مالی دولت و ساخت‌وسازهای شمال بدون حمایت تسهیلاتی صورت می‌گیرد.
- ریشه این فاصله قیمت چه عواملی هستند ؟ آیا ساختار شهر تهران معیوب است یا به اوضاع اقتصادی مربوط می‌شود ؟
حجت میرزایی: سیاست‌هایی که آثار تورمی داشته باشد، فاصله قیمتی را ایجاد خواهد کرد. به طور کلی این 3 موضوع علت ریشه این فاصله قیمتی هستند: تورم، عدم قانونگذاری کنترل‌کننده مناسب در بازار مسکن و مهم‌ترین عامل ناکارآمد بودن بازار سرمایه در ایران.
فاصله قیمتی در شمال و جنوب تهران نمایشی از آثار معیوب بودن بازارهای اقتصادی در کشور است.
ابوالفضل مشکینی: در بررسی‌ها مشخص شده است که 64 درصد ساخت و سازها در تهران، انگیزه سرمایه‌گذاری و 36 درصد به جهت نیاز صورت می‌گیرد و این مساله در سایر کشورها برعکس است یعنی 64 درصد تقاضای سکونت و 36 درصد سرمایه‌گذاری.
جذابیت ساخت و ساز  باعث افزایش سرمایه‌گذاری در شمال تهران  شده است. ضمن اینکه به دلیل شرایط خاص در تهران حتی در جنوبی‌ترین منطقه ساخت و ساز جذاب است. به نظر می‌رسد حداقل در چند سال گذشته اقدامات عمرانی و اجتماعی شهرداری تهران توانسته  است جذابیت سکونت در جنوب تهران را افزایش و ساخت و سازها را اقتصادی کند. اگر از عامل اساسی یعنی تفاوت قیمت زمین و مازاد پروانه در شمال و جنوب گذر کنیم، توجیه سرمایه‌گذاری برای ساخت در جنوب تهران بسیار کاهش می‌یابد.
- آیا می‌توان گفت قدرت خرید خانوارها در دهک‌های مختلف (کم درآمدها و پردرآمدها) در ایجاد فاصله قیمت نقش دارد ؟
حجت میرزایی: عدم دسترسی مالی برای خرید مسکن و ناکافی بودن درآمد برای دهک‌های پایین جزو عواملی است که باعث شده در حال حاضر 30 درصد فاقد مسکن باشند. با اینکه در دولت نهم و دهم 2 میلیون واحد مسکونی ساخته شد، اما مشکلی را حل نکرد.
ابوالفضل مشکینی: در اینکه قدرت خرید دهک‌های پایین کاهش یافته و مدت انتظار آنها برای تامین مسکن افزایش یافته است، شکی وجود ندارد. متقاضیان واحدهای مسکونی در شمال تهران عمدتا نیم نگاهی کوتاه به تسهیلات بانکی دارند، ولی ساکنان جنوب تهران برای تامین نیاز سکونتی نگاه کلی به تسهیلات دارند. کاهش یا توقف تسهیلات بانکی در افزایش فاصله‌ها موثر است ضمن اینکه تنها چراغ روشن جنوب تهران، تسهیلات بافت فرسوده بوده است که تا حدودی رونق در بازار مسکن را حفظ کرده است.
- فکر می‌کنید همین میزان فاصله قیمتی است که برای قیمت‌های پایین، کشش ایجاد می‌کند و در نتیجه باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود ؟
حجت میرزایی: هرچقدر فاصله قیمتی بیشتر شود دسترسی خانوارهای کم درآمد به مسکن کمتر می‌شود و ممکن است شاخص انتظار ( مدت زمانی که طول می‌کشد دهک پایین صاحبخانه شود) به شدت افزایش پیدا کند و اکنون اتفاقی است که روی داده است.
در سال 86 مدت زمان انتظار صاحبخانه شدن دهک‌های پایین 50 سال بود که حال این مدت زمان به 100 سال رسیده است.
ابوالفضل مشکینی: به هرحال تقاضا برای مسکن ارزان قیمت در تهران همیشه وجود دارد.
- آیا میزان فاصله موجود بین قیمت مسکن در شمال و جنوب با فاصله درآمد ساکنان این دو نقطه برابر است، یعنی  درآمد ماهانه ساکنان شمال شهر تهران نسبت به ساکنان جنوبی نیز 9 برابر است؟
حجت میرزایی: به طور یقین میزان درآمد ساکنان شمال تهران بیش از 9 برابر فاصله قیمتی با ساکنان جنوب تهران است که این دسته از افراد درآمدهای خود را در بورس اوراق بهادار و خرید خودروهای گران قیمت و غیره سرمایه‌گذاری می‌کنند. این موضوع بیانگر آن است که شکاف درآمدی بیش از شکاف دارایی است.
مشکینی: اطلاعی ندارم.

نظر بدهید: