خانه های فرسوده خود را از نو بسازید

معمولا، يكي از دلايلي كه باعث می‌شود افراد داراي مسكن، اقدام به خريد دوباره ملك ‌كنند، عمر فوق‌العاده بالاي ملك‌شان است. اين افراد به دنبال فروش ملك قديمي و خريد ملك نوساز هستند.

اگرچه اين افراد، سود زيادي حاصل نمي‌كنند، چون‌كه سود نهفته در خانه قديمي‌شان در اختيار كسي قرار مي‌گيرد كه با خريد آن اقدام به تخريب و سپس نوسازي مي‌كند. در حال حاضر، در تهران نوسازي خانه‌هاي قديمي و فرسوده بين 90 تا 150 درصد، به سازنده سود مي‌دهد.
البته شايد بسازوبفروش‌ها چنين سودي را كاملا تكذيب كنند، اما در بافت فرسوده به‌خاطر مشوق‌هاي ريالي دولت و شهرداري به سازنده‌ها، در حال حاضر ساخت‌وساز به طلا شهرت پيدا كرده است!
اين روزها، مالكان خانه‌هاي قديمي در تهران، با انبوه مراجعه از طرف سازنده‌هاي بنام محل روبه‌رو مي‌شوند كه به آنها پيشنهاد خريد ملك‌شان را مي‌دهند و حتي حاضرند به‌صورت مشاركتي با مالك ساخت‌وساز كنند.
در تهران، دولت و شهرداري بسته تشويقي پرسودي براي نوسازي بافت‌فرسوده و خانه‌هاي قديمي در نظر گرفته اند.
اولين مشوقي كه دولت و شهرداري به سازنده‌ها و مالكان خانه‌هاي فرسوده براي تخريب و بازسازي مي‌دهند به معافيت هزينه تراکم مربوط مي‌شود.
براساس اين بسته، نوسازي واحدهاي مسكوني، از پرداخت هزينه‌هاي تراكم، زيربنا، پيش‌آمدگي، ايمني و حق مشرفيت در مناطق 7 تا 20 معاف هستند و همچنين از پرداخت 80 درصد هزينه عوارض شامل تراكم، زيربنا، پيش‌آمدگي، ايمني و حق مشرفيت در مناطق 1 تا 6 و 21 و 22 معاف هستند.
دولت اين مجوز را براساس قانون مصوب مجلس به سازنده‌ها و مالكان اعطا مي‌كند.
در مناطق فرسوده تهران، ساخت‌وسازهاي تجاري و اداري نيز از پرداخت 50 درصد عوارض و تراكم معاف هستند.
شايد شما به عنوان مالك يك خانه قديمي و فرسوده در شهر، تصور كنيد مگر هزينه عوارض و تراكم چه عددي از كل هزينه ساخت را شامل مي‌شود كه با معافيت پرداخت آن، ساخت‌وساز به صرفه است؟
در پاسخ به اين پرسش بايد گفت: در تهران هر نوع ساخت‌وساز در هر خيابان يا محله‌اي چه جزو بافت‌فرسوده باشد چه نباشد، سودده است. سازنده‌ها در فاصله‌اي كه ملكي را احداث مي‌كنند تا زمان فروش، حداقل 40 تا 50 درصد بابت افزايش قيمت مسكن در كل شهر، سود مي‌كنند و بين 20 تا 30 درصد هم اضافه بر اين رقم، بابت فاصله قيمت‌ تمام‌شده تا قيمت فروش، سود مي‌برند.
بنابراين، يكي از معدود شغل‌هاي آزاد سودده در شرايط كنوني، ساخت‌وساز است. حالا در بافت فرسوده و تخريب و ساخت خانه‌هاي قديمي نرخ سود با درجه بالايي، بيشتر از سود حاصل در ساير ساخت‌و‌سازها است. هزينه‌اي كه در حال حاضر بساز و بفروش‌ها براي پرداخت عوارض و تراكم خرج مي‌كنند حداقل مترمربعي 100 هزار تومان است كه 15 تا 20 درصد از قيمت تمام‌شده را دربرمي‌گيرد.
بنابراين در بافت فرسوده، سازنده از پرداخت اين رقم معاف است.
تازه، علاوه بر معافيت در پرداخت عوارض و تراكم، مالكان خانه‌هاي فرسوده چنانچه تصميم بگيرند ملك‌شان را بكوبند و آپارتمان نوساز به جاي آن احداث كنند، از يك تا دو طبقه تراكم تشويقي برخوردار مي‌شوند. تراكم تشويقي به اين معني است كه اگر در يك قطعه زمين كلنگي، احداث 4 طبقه آپارتمان مجاز است، براي خانه‌هاي قديمي اين مجوز به 5 تا 6 طبقه افزايش پيدا مي‌كند.
افزايش تعداد طبقه سود چندبرابري به مالك مي‌دهد.
اگر متراژ خانه قديمي شما –مساحت زمين ملكتان- بيشتر از 150 مترمربع است، مي‌توانيد از شهرداري يك طبقه تراكم تشويقي دريافت كنيد.
در عين حال ساخت‌وساز در قطعات كمتر از 50 متر مربع غيرمجاز است؛ يعني اگر مساحت زمين ملك فرسوده‌اي كمتر از 50 متر مربع باشد، شهرداري براي چنين ملكي اجازه ساخت نمي‌دهد، اما اين مالك مي‌تواند ملك خود را با ملك مجاور تجميع كند تا مساحت آن حداقل به 50 مترمربع برسد يا بيشتر از آن شود.
در اين صورت چنانچه در اثر تجميع دو يا چند ملك، مساحت كل از 150 مترمربع بيشتر شود، معادل 2 طبقه تراكم تشويقي توسط شهرداري داده خواهد شد، به اين صورت كه يك طبقه تشويقي براي نوسازي و يك طبقه ديگر براي تجميع به مالك يا مالكان تعلق مي‌گيرد. بر اساس بسته تشويقي ساخت‌وساز در بافت‌فرسوده، ساخت‌وساز در قطعات با مساحت بيش از 60 متر مربع تا 150 متر مربع در سه طبقه روي پيلوت (طبقه هم‌كف) مجاز است.
طبق بند ديگري از اين بسته تشويقي، مالكان خانه‌هاي فرسوده‌اي كه اقدام به تخريب و نوسازي كنند، علاوه بر معافيت در پرداخت عوارض و دريافت تراكم تشويقي، به ازاي ساخت هر واحدمسكوني از 20 ميليون تسهيلات بانكي بهره‌مند مي‌شود.
اين وام 20 ميليوني، بدون نياز به سپرده‌گذاري، به مالكان داده مي‌شود كه البته يكسري اما و اگر بين دولت و شهرداري بر سر اين وام وجود دارد طوريكه شهرداري مي‌گويد بانك‌ها سازنده‌ها را براي دادن اين وام اذيت مي‌كنند اما دولت معتقد است روند پرداخت تسهيلات بدون عيب و ايراد ادامه دارد!
مالكان خانه‌هاي فرسوده حتي مي‌توانند از دولت بابت مدتي كه مشغول تخريب و نوسازي هستند و نياز به اجاره‌نشيني براي يكي دو سال را دارند، وام وديعه 12 ميليوني دريافت كنند.