تعویض ملک بدون خسارت
چگونه در جابه‌جايي‌هاي ملكي، موفق عمل كنيم؟
اول بخريد بعدا بفروشيد!
در بازار مسكن كساني كه به دنبال خريد ملك هستند، معمولا به دو دسته تقسيم مي‌شوند:
 |
دسته اول را افرادي تشكيل مي‌دهند كه در طول زندگي‌شان هيچ سابقه ملكي براي آنها ثبت نشده است! به اين معني كه اين افراد براي اولين بار است كه مي‌خواهند براي خريد واحد مسكوني اقدام كنند.
اين دسته را معمولا زوج‌هاي جوان شكل مي‌دهند.
دسته دوم نيز خانوارهايي هستند كه آپارتمان ملكي دارند اما به دلايلي همچون جابجايي به آپارتمان بزرگ‌تر، رفتن به محله‌اي بالاتر و مطلوب‌تر يا تعويض با آپارتماني جوان‌تر– با عمر بناي كمتر در مقايسه با محل فعلي سكونت- قصد فروش ملك‌شان و خريد ملك جديدتر را دارند. براي اين دسته از متقاضيان مسكن، شرايط كنوني بازار به گونه‌اي است كه اگر دقت و احتياط، چاشني اقدام قرار نگيرد، ناكامي در تعويض ملك، حتمي خواهد بود. در بازار مسكن زماني كه قيمت‌ها شروع به رشد صعودي مي‌كند و همزمان با افزايش قيمت، خريد و فروش‌ها نيز رونق مي‌گيرد و حجم معاملات در بازار افزايش پيدا مي‌كند، ريسك معامله براي دسته دوم تقاضا تا چند برابر افزايش پيدا مي‌كند. اين دسته، براي خريد ملك حتما و حتما بايد ملك در اختيارش را بفروشد تا بتواند از طريق تامين نقدينگي، ملك جديدتر را بخرد.
پس اين دسته يعني دسته دوم، براي خريد ملك، يك گام اضافه‌تر بايد بردارد كه اگر در برداشتن اين گام، مديريت زمان نداشته باشد، جزو بازندگان بازار و زيان‌ديدگان معاملات ملكي محسوب خواهد شد.
منظور از مديريت زمان چيست؟
چرا دسته دوم تقاضا در بازار مسكن بايد احتياط بيشتري نسبت به دسته اول داشته باشد؟ چرا بازار مسكن در حال حاضر براي دسته دوم پرريسك‌تر از دسته اول است؟
براي پاسخ خلاصه به همه اين پرسش‌ها فقط به همين يك جمله بسنده مي‌كنيم: «تاخير زماني در فاصله فروش ملك اول و خريد ملك دوم مي‌تواند به رشد قيمت ملك دوم منجر شود و قدرت پول حاصل از فروش ملك اول را براي تامين نقدينگي مورد نياز خريد ملك دوم كاهش دهد.» كساني كه در حال حاضر تصميم گرفته‌اند ملك‌شان را با آپارتمان بهتر تعويض كنند، مبلغ مورد نيازشان را بايد از طريق فروش ملك كنوني‌شان تامين كنند.
براي اين گونه معاملات لازم است موارد زير مدنظر قرار گيرد و مو به مو اجرا شود:
اول حساب كنيد
شايد شما جزو كساني هستيد كه ملك بزرگ و سالخورده داريد، طوري‌كه با پول حاصل از فروش آن مي‌توانيد ملك نوساز با متراژي تقريبا برابر آنچه داشته‌ايد بخريد. در اين صورت در قدم اول بايد ارزش واقعي ملك‌تان را از طريق سوال از مشاوران املاك، محاسبه كنيد. يادتان باشد عددي كه مشاوران املاك به شما درباره قيمت واقعي ملك‌تان مي‌گويند اصلا دقيق نيست، بايد يك نفر به عنوان خريدار به همراه مشاور املاك، از ملك شما بازديد كند و اگر قيمتي كه تعيين‌شده را قبول كرد، در اين صورت، آن قيمت، قيمت واقعي ملك شما است.
اول بخريد بعدا بفروشيد
هميشه براي تعويض ملك اين جمله را مدنظر داشته باشيد: «اول بخريد، بعدا بفروشيد.» اما اين جمله به آن معني نيست كه بدون آنكه مشتري براي فروش ملك كنوني‌تان پيدا كرده باشيد، دست به خريد بزنيد. چون كه در اين حالت شما اصلا پولي براي خريد ملك جديدتر نداريد.
پس چه كار بايد كرد؟
شيوه درست اين گونه است كه شما پيش از آنكه ملك مورد پسندتان را پيدا كنيد و با فروشنده بر سر قيمت مشخصي به توافق برسيد، بايد براي ملك قبلي مشتري دست به نقد پيدا كرده باشيد. طوري‌كه به محض توافق براي خريد ملك جديدتر، اقدام به تنظيم مبايعه‌نامه براي ملك قديمي كنيد تا بتوانيد با دريافت پول آن، مبايعه‌نامه ملك جديد را امضاء كنيد.
برخي افراد بي‌تجربه ابتدا ملك اول را مي‌فروشند و تازه به دنبال ملك جديد مي‌گردند! در اين حالت به‌خصوص در اين شرايط كه قيمت‌ها ماه به ماه در حال افزايش است، پول در دست اين افراد ماه به ماه از ارزشش كاسته مي‌شود و اگر تاخير، طولاني شود، اين افراد براي هميشه از خريد ملك دور خواهند ماند.
به عنوان مثال اگر فردي با فروش يك آپارتمان 100 متري 5 سال ساخت در تهرانپارس، 300 ميليون تومان عايدي به دست بياورد، اين فرد قادر خواهد بود در همان منطقه يك آپارتمان نوساز آماده تحويل با مساحت 80 مترمربع خريداري كند. اين فرد همچنين مي‌تواند در غربي‌ترين نقطه تهران يك آپارتمان 90 متري نوساز را صاحب شود يا اينكه براي پيش‌خريد يك واحد 100متري، اقدام كند.
اما اگر همين فرد 300 ميليون تومانش را فقط ظرف دو ماه معطل بگذارد و نتواند بلافاصله با پول حاصل از فروش ملكش، آپارتمان بخرد، ماهانه حداقل 15 درصد از قدرت خريدش كاسته مي‌شود.
توصيه ديگري كه بايد براي دسته دوم تقاضا در بازار مسكن ارايه كرد، اين است كه اگر ملك كنوني اين افراد داراي سند ملكي و محضري هست، بهتر است ملك جديدتر نيز داراي سند رسمي باشد.
