ضوابط ساخت و ساز (۳)
در راستای جریان آزاد اطلاع رسانی به عموم علاقه مندان بر آن شدیم که مجموعه ضوابط شهرداری را در 10 بخش به سمع و نظر مخاطبین سایت ibmp برسانیم و چنانچه سوالی پیش آمد با گذاردن سوال خود در بخش درخواست خدمات حتما جواب خود را دریافت می نمائید.
بخش سوم
محاسبه سطوح راه‌پله و حياط خلوت در ساختمان‌هاي مسكوني:
بدينوسيله بندهاي1و 2 بخشنامه شماره 10232/10 مورخ 1/4/67 مبني بر عدم محاسبه سطوح راه‌پله و سطوح حياط خلوت و همچنين 10% مساحت ديوارها (در پلاك‌هاي با مساحت كمتر از 330 مترمربع) در ساختمان‌هاي مسكوني لغو و كان‌لم يكن اعلام مي‌گردد.
بديهي است ضوابط مربوط به نورگيري آشپزخانه بيش از 3% مساحت زمين و نورگيري اطلاق‌هاي اصلي بيش از 6% مساحت زمين و كلاً حياط خلوت‌ها با مساحت 25 مترمربع و بيشتر و برخوردار از ابعاد مقرر، كماكان جزء تراكم محاسبه نمي‌گردند.
شايان ذكر است پروانه‌هاي ساختماني كه قبل از ابلاغ اين بخشنامه صادر گرديده، ضوابط و مقررات گذشته همچنان در مورد آنها ملاك عمل است.
(81008862/80 - 30/5/81)
محاسبه زيربناي نورگيرها:
نورگيرهايي كه شرايط ذيل را دارا باشند، در صورت رعايت مفاد بند 4 بخشنامه (82011913/80-13/7/82) و رعايت ساير ضوابط و مقررات مربوط به تعبيه نورگيرها در واحدهاي مسكوني، جزء زيربنا محسوب نمي‌گردند.
1- نورگير اتاقهاي اصلي مانند اتاق خواب و پذيرايي با مساحت 12 مترمربع، با حداقل عرض 3 متر.
1-2- نورگير آشپزخانه با مساحت 6 مترمربع، با حداقل عرض 2 متر.
1-3- نورگير سراسري در پلاك‌هاي شمالي با مساحت كمتر از 200 مترمربع، با حداقل عرض 2 متر.
بديهي است نورگير اتاقهاي اصلي كه مساحت آن بيشتر از 6% مساحت زمين و همچنين نورگير آشپزخانه كه مساحت آن از 3% مساحت زمين بيشتر باشد نيز كماكان جزء زيربنا محسوب نمي‌گردد. (82019705/80 – 5/11/82)
وحدت رويه در پيشروي طولي ساختمان:
الف: پيشروي طولي
1- ميزان پيشروي طولي ساختمان، در املاك واقع در محدوده شهر تهران 60 درصد طول زمين قبل از اصلاحي، مجاز مي‌باشد.
2- به منظور هماهنگي با ساختمان‌هاي مجاور و ارتقاء كيفي طراحي پيشروي طولي ساختمان حداكثر به ميزان 2 متر مازاد بر 60% طول مجاز، بلامانع مي‌باشد.
تبصره 1- در صورتي كه در ساختمان مجاور، پخ 45 درجه رعايت شده باشد، اجراي پخ در ملك مورد تقاضا نيز الزامي و در ساير موارد رعايت پخ ضروري نمي‌باشد. در ضمن حذف پخ‌هاي موجود املاك مجاور هم، مشروط به توافق مالكين و اخذ مجوزهاي لازم به صورت همزمان، با رعايت مسائل فني بلامانع مي‌باشد.
تبصره 2- باتوجه به حقوق همسايگي و رعايت منظر شهري و اصول معماري و شهرسازي، در مواردي كه زمين از شكل منظمي برخوردار نمي‌باشد، موضوع در شوراي معماري منطقه مطرح و اتخاذ تصميم گردد.
3- احداث بنا براساس بند 2 و تبصره‌هاي آن به شرطي مقدور است كه 60 درصد مساحت زمين قبل از اصلاحي رعايت شود.
4- رعايت مفاد بند 3 براي اراضي و املاكي كه مساحت آنها پس از رعايت بر اصلاحي 200 مترمربع و كمتر باشد، الزامي نيست.
تبصره – اگر اراضي و املاك كمتر از 200 مترمربع با يكديگر تجميع شده و مساحت حاصل از تجيمع، بيش از 200 مترمربع باشد، از مزاياي مندرج در بند 4 برخوردار مي‌باشد.
5- شهرك‌ها و مجموعه‌هاي مسكوني داراي مصوبات موردي از شمول بندهاي فوق‌الذكر، مستثني مي‌باشند.
ب: نورگيرها
1- در املاك با مساحت عرصه بيشتر از 200 مترمربع (پس از رعايت اصلاحي)، حداقل مساحت قابل قبول نورگير جهت اتاقهاي اصلي 12 مترمربع با حداقل عرض 3 متر و جهت آشپزخانه 6 مترمربع با حداقل عرض 2 متر تعيين مي‌گردد.
2- در املاك با مساحت عرصه كمتر از 200 مترمربع (پس از رعايت اصلاحي) حداقل مساحت قابل قبول نورگير اتاقهاي اصلي 6% مساحت عرصه (پس از رعايت اصلاحي) و جهت آشپزخانه 3% مساحت عرصه (پس از رعايت اصلاحي)با حداقل فاصله 2 متر از پلاك مجاور تعيين مي‌گردد.
تبصره – ابعاد و مساحت نورگيرهاي فوق‌الذكر، حداقل نورگير بهداشتي بوده كه رعايت آنها در اجراء الزامي و از اصول اساسي شهرسازي تلقي مي‌گردد.
3- در مواردي كه اتاقهاي اصلي از دو واحد مسكوني مستقل، از يك حياط خلوت نور مي‌گيرند فاصله پنجره آنها از هم، نبايد كمتر از 6 متر باشد و در مواردي كه آشپزخانه و اتاق از دو واحد مسكوني مستقل و يا آشپزخانه آنها از يك حياط خلوت نور مي‌گيرند، فاصله پنجره‌هاي مقابل آنها از هم نبايستي كمتر از 4 متر باشد.
4- اين دستورالعمل صرفاً جهت ساختمان‌هاي حداكثر تا 5 طبقه مسكوني ملاك مي‌باشد.
با ابلاغ اين دستورالعمل ساير بخشنامه‌هاي مربوط به پيشروي طولي و احداث نورگير در ساختمانها، ملغي اعلام مي‌گردد. (83012415/80-22/6/83)
ضوابط بالكن‌ها:
1- احداث پيش‌آمدگي و بالكن در گذرهاي كمتر از 12 متر مقدور نمي‌باشد.
2- احداث پيش‌آمدگي در خيابان‌هاي 12 متر تا 20 متر به عمق 80 سانتي‌متر و براي خيابان20 متر به بالا به عرض 120 سانتي‌متر مجاز مي‌باشد.
3- ارتفاع پيش‌آمدگي نسبت به كف پياده‌رو، نبايد از 5/3 متر كمتر باشد و سطح آن مطابق ضوابط مربوطه جزء تراكم محسوب خواهد شد.
4- پيش‌آمدگي ساختمان در همكف و طبقات، در خارج از 60% طول مجاز و در داخل زاويه 45 درجه، حداكثر به ميزان 2 متر بلامانع است (رعايت 60% مساحت الزامي است.)
5- پيش‌آمدگي روي پخ دوگذر در محدوده سند مالكيت، به ميزان حداكثر 5/1 متر عمود بر پخ و به شرط رعايت 5/3 متر ارتفاع از كف پياده‌رو بلامانع است.
6- طريقه محاسبه زيربنا و تراكم پيش‌آمدگي‌ها در داخل فضاي باز به قرار زير است:
الف- پيش‌آمدگي آخرين سقف ساختمان، به عنوان باران گير، جزء زيربنا محسوب نمي‌گردد.
ب- بالكن‌ها و تراس‌هاي مسقف، تا عمق 3 متر، چنانچه سه طرف آن باز باشد، يك دوم مساحت آن جزء زيربنا محسوب مي‌گردد، بديهي است مازاد بر عمق 3 متر تماماً زيربنا محسوب مي‌گردد.
ج- در صورتي كه پيش‌آمدگي سه طرف بسته باشد، دوسوم مساحت آن جزء زيربنا محاسبه مي‌گردد.
7- پيش‌بيني بالكن در حد مجاز (اعم از بسته و باز) در داخل پلاك مشروط بر اين كه از حدود پلاك و به معبر تجاوز نشود بلامانع است
تراکمهای مسکونی:
در تراکمهای ساختمانی مسکونی طرح جامع و تفصیلی شهر تهران به شرح ذیل تجدیدنظر به عمل آمده است و موافقت وزارت مسکن و شهرسازی به شماره 8786/1 مورخ 27/12/63 نسبت به آن تحصیل شده است.
1- در مناطق 1 و2 گذربندی سهگانه از محور خیابانهای انقلاب و آزادی به سمت شمال در داخل محدوده 5 ساله خدمات شهری، به جای تراکمهای 200 درصد به بالا که در طرح جامع و تفصیلی پیشبینی شده تراکم ساختمانی 180% ملاک عمل خواهد بود و در سایر قسمتهای محدوده 5 ساله که دارای تراکم 200 درصد و به بالا میباشد، به علت تراکم جمعیت و عدم کفایت شبکه و خدمات شهری، تراکم ساختمانی 120 درصد ملاک عمل است.
2- قسمتهایی از محدوده 5 ساله که دارای تراکم ساختمانی 100 درصد میباشد، تراکم ساختمانی 120 درصد جایگزین آن شده است.
3- در مناطق مسکونی محدوده آزاد شده که در طرح جامع دارای تراکمهای کم، متوسط، زیاد و بسیار زیاد میباشد تراکم 120 درصد ملاک عمل خواهد بود. (114/420-2/2/64)
تراکم کاربردی اداری:
در خصوص هماهنگی تراکم مجاز در کاربری اداری موضوع صورت‌جلسه متمم 284 شورای طرح و بررسی و بند یک صورت‌جلسه 46 در کمیسیون مطرح و مقرر گردید که تراکم کاربریهای اداری قید شده در صورت‌جلسه شماره 46 این کمیسیون 120% در نظر گرفته شود.
بدیهی است مراتب بالا از طریق دبیرخانه کمیسیون ماده پنج در صورت لزوم بر روی اورژینالهای طرح تفصیلی منعکس و کلاً به شهرداریهای منطقه و ادارات ذی‌ربط جهت اجرا، ابلاغ خواهد شد. (بند7 صورت‌جلسه62 ك.م.5- 17/7/62)
تراکم جایگزین تجاری منتفی شده:
پیرو بند 34 صورت‌جلسه 166 کمیسیون ماده پنج، در مورد تراکم ساختمانی کاربریهای تجـاری منتفی شده طـرحهای تفصـیلی، مراتب ذیل ابلاغ شده است:
الف – در صورتی که اراضی و املاک مجاور کاربریهای تجاری منتفی شده، کلاً مسکونی با تراکم 180 درصد باشد، تراکم مسکونی (ساختمانی) پلاکهای واقع در کاربری ذون تجاری مورد بحث 180 درصد تعیین میگردد.
ب – در سایر موارد تراکم مسکونی (ساختمانی) واقع در کاربری ذون تجاری منتفی شده 120 درصد خواهد بود. (73018273/812-24/9/73)
ضـــوابـــط تکمیلی نورگيرها:
- توضیح نحوه ساخت ساختمانها و لزوم وجود نورگیرها جهت تامین نور بهداشتی فضاهای داخلی ساختمانها.
- در ساختمانهای مسکونی و به جهت افزایش بهره وری آنها، چنانچه مساحت و ابعاد پاسیو ا
