ضوابط معماری در احداث ساختمان :

بالکن:

1) احداث پیش آمدگی و بالکن در گذرهای کمتر از 12 متر، مقدور نمی باشد.

2) احداث پیش آمدگی در خیابانهای 12 تا 20 متر، به عمق 80 سانتی متر و برای خیابانهای 20 متر به بالا ، به عمق 120 سانتی متر، مجاز می باشد.

3) ارتفاع پیش آمدگی نسبت به کف پیاده رو نبایستی کمتر از 5/3 متر باشد.

4) پیش آمدگی روی "پخ" دو گذر، در محدوده سند مالکیت به میزان حداکثر 5/1 متر عمود بر "پخ" و به شرط رعایت 5/3 متر ارتفاع از کف پیاده رو مجاز است.

ضوابط مربوط به بالکن

5) پیش آمدگی ساختمان در همکف و طبقات، در خارج از 60% طول مجاز و در داخل زاویه 45 درجه، حداکثر به میزان 2 متر بلامانع است.

6) طریقه محاسبه زیر بنا و تراکم پیش آمدگی ها در داخل فضای باز:

الف: پیش آمدگی آخرین سقف ساختمان به عنوان باران گیر، جزء مساحت زیر بنا محسوب نمی شود.

ب: بالکن ها و تراسها مسقف با عمق 3 متر چانچه سه طرف آنها باز باشد، 1/2 مساحت آنها جزء زیر بنا محسوب می گردد. بدیهی است که مازاد بر عمق 3 متر تماماً جزء زیربنا محسوب می شود.

ج: در صورتيكه پيش آمدگي 3 طرف بسته باشد، 2/3 مساحت آن جزء زير بنا محسوب مي شود.

ضوابط مربوط به بالکن

حیات خلوت ها:

از شماره 1 تا 4 مربوط به خانه های تک واحدی می باشد.

1) حیاط خلوت هائیکه برای تأمین نور اتاقهای اصلی ساختمان، مانند: نشمین، ناهارخوری، خواب پیش بینی می گردد بایستی دارای حداقل مساحت 12 متر مربع با حداقل عرض 3 متر باشد و برای زمین هایی که مساحت آنها کمتر از 200 متر مربع می باشد ، 6% مساحت زمین کافی است و 3% برای آشپزخانه و فضاهای فرعی کافی است.

2) حیاط خلوت هائیکه برای آشپزخانه و یا انبار پیش بینی می شود بایستی دارای مساحت حداقل 6 متر با عرض حداقل 2 متر باشد. (برای خانه تک واحدی )

3) حیاط خلوت هائیکه در بالا ذکر شد برای ساختمانهای معمولی با ارتفاع حداکثر 5 طبقه می باشد. (ساختمانهائیکه با ضابطه معمولی به آنها پروانه می دهیم، حداکثر ارتفاع آنها 5 طبقه است) طول و عرض حیاط خلوت، رابطه ای با ارتفاع ساختمان دارد. هر چه ارتفاع بیشتر باشد ابعاد حیاط خلوت بیشتر می شود. در خصوص ساختمانهای بلندتر از 5 طبقه ، ابعاد حیاط خلوت ، توسط معمار ساختمان از استانداردها استخراج و در کمیسیون معماری در مناطق بررسی و تصویب می شود.

توجه: حداقل پروانه ها برای مسکونی ، 75 متر مربع است. یعنی زمینی که 125 متر باشد، 60% آن میشود 75 متر مربع.

5) در 2 واحد مسکونی، اگر اتاقهای اصلی از یک حیاط خلوت نور می گیرند فاصله پنجره آنها نبایستی کمتر از 6 متر باشد. دو پنجره روبرو از 2 واحد.

6) اگر آشپزخانه و یک اتاق از 2 واحد مسکونی مستقل روبروی هم باشند یا آشپزخانه آنها از یک حیاط خلوت نور بگیرد ، حداقل فاصله پنجره ها 4 متر می باشد.

7) فاصله لوکهای ساختمانی از یکدیگر با ارتفاع 5 طبقه بایستی فاصله آنها حداقل 6 متر باشد.

پله فرار:

به منظور شرایط ایمنی ساکنین ساختمانها، در مواقع اضطراری مانند: آتش سوزی لازم است ساختمان هائیکه ارتفاع آنها از کف زمین به 6 طبقه و بالاتر برسد جدا از پله اصلی، پله دیگری به صورت باز جهت خروج اضطراری پیش بینی شود. «یا» پله اصلی به شکلی که شرایط و ایمنی پله فرار را دارا باشد طراحی گردد. مساحت پله فرار جزء تراکم منظور نمی گردد. اگر چندین واحد آپارتمان در طبقه هستند باید "در " های آپارتمانها از پله ها بیش از 30 متر فاصله نداشته باشد.

آسانسور:

کلیه ساختمان هایی که ارتفاع آنها از گذر 15 متر به بالا و یا 5 طبقه یا "اشکوب" باشد ، بایستی محل آسانسور به تعداد لازم در نقشه ها پیش بینی شود. "5 اشکوب" یعنی ساختمان هایی که 4 طبقه و یک پیلوت هستند نیز آسانسور نیاز دارند.

در مواقع اضطراری از جمله آتش سوزی و زلزله و ..... به هیچ وجه نباید سوار آسانسور شد.

ضوابط و معیارهای پارکینگ:

1) صدور پروانه ساختمان و اضافات ساختمانی در صورتی مجاز می باشد که در طرح ساختمان و یا تغییرات آن حداقل تعداد پارکینگ بر اساس معیارهای زیر پیش بینی شود.

2) در مواردی که به دلایل فنی ، احداث پارکینگ مقدور نباشد با رعایت تراکم ساختمانی پیش بینی شده، حق پارکینگ محاسبه و به صندوق شهرداری واریز خواهد شد. مانند:

الف) گذرهای زیر 6 متر چون ماشین رو نیستند لذا پارکینگ نمی شود احداث کرد. پس عوارض گرفته می شود و به صندوق شهرداری واریز می شود. البته به این ساختمانها که به آنها اجازه پارکینگ داده نمی شود می توان اجازه احداث پیلوت را داد که به عنوان فضای بازی بچه ها استفاده می شود. از زمان "لوکوربوزیه" در سبک مدرنیسم، فضای پیلوت به عنوان فضای باز و استفاده سبز رایج شد.

ب) عدم دسترسی سواره به خانه ها ، مثل املاک بر اتوبانها که به آنها نمی توان پارکینگ داد.

ج) مثل درخت قدیمی قطور که جلوی ملک باشد و نتوان آنرا قطع یا جابجا کرد.

د) اگر زمین ها در شیب های تند باشند و امکان وجود دسترسی سواره به خانه نباشد.

هـ) عرض مشرف به گذر کم باشد و بواسطه احداث ورودی پیاده، عرض لازم برای احداث درب سواره نباشد.

و) در برخی تقاطعات از حدود 30 متر مانده به چهار راه به ساختمانها پارکینگ نمی دهند.

3) پارکینگ مورد نیاز ساختمانها، فقط در "پیلوت، زیر زمین و مازاد فضای باز" قابل تأمین بوده و استفاده از فضای باز جهت این منظور ممنوع می باشد.

فضای باز: فضای باقیمانده از ملک با کسر سطح اشتغال.

مازاد فضای باز: گاهی مثلاً در سطح اشغال، 60% را نمی سازیم و 40% را می سازیم که 20% فضای باز ، مازاد می ماند که بنام "مازاد فضای باز" نامیده می شود که پارکینگ در این فضا که "سطح اشغال ساخته نشده" است ريال می تواند ساخته شود.

4) سطح مورد نیاز جهت هر واحد پارکینگ، در مازاد فضای باز بشرط امکان مانور اتومبیل، 15 متر مربع محاسبه می شود.

5) نحوه محاسبه پارکینگ جهت کلیه "ساختمانهای غیر مسکونی" در هر 3 حوزه تقسیم پارکینگ مطابق " حوزه یک " محاسبه خواهد شد. ( حوزه یک بیشترین سرانه پارکینگ را داشته است.)

6) در صورتیکه پارکینگ در طبقات زیر زمین و پیلوت پیش بینی شود، سطح این قسمتها، جزء تراکم محاسبه نخواهد شد. در کارت تشکیل پرونده طرح تفضیلی، حوزه پارکینگ مسکونی مشخص شده است.

7) از هر خیابان فقط یک راه ورودی پارکینگ مجاز خواهد بود مگر اینکه طول "بر" ملک بیش از 20 متر باشد که در اینصورت می توان از "2 درب" ورودی پارکینگ استفاده نمود.(فاصله 2 درب قید نشده است.)

8) چنانچه "رمپ" پارکینگ در فضای باز ساختمان پیش بینی شود، جزء زیر بنا محسوب نخواهد شد.

9) حداکثر ارتفاع پارکینگ، 20/2 متر و حداقل ارتفاع درب ورودی پارکینگ 180 متر است. چنانچه پارکینگی بیش از 1000 متر مربع باشد، ارتفاع پارکینگ می تواند تا 5/2 متر پبش بینی شود. ( در ساختمان مسکونی، ارتفاع زیر زمین 60/2 متر است که جزء مقررات می باشد و ارتفاع پیلُوت 40/2 است).

10) در صورتیکه در محاسبه تعداد پارکینگ ، اعداد اعشاری بدست آید برای تأمین پارکینگ عدد کامل بعدی ريال ملاک عمل بوده و چنانچه عوارض اخذ شود، همان عدد اعشاری، ملاک محاسبه قرار می گیرد.

11) زیر زمین پارکینگ، باید دارای دسترسی مستقیم به طبقات باشد. (از طریق پله و آسانسور)

12) حداقل عرض "رمپ" جهت دسترسی پارکینگ برای "25 واحد " 5/3 متر و از 25 واحد به بالا، حداقل 5 متر لازم است. (مگر این که دو راه ورود و خروج ، هر یک به عرض 5/3 متر پیش بینی شود. در حالت افقی "درب" 3 متر است.

13) حداکثر شیب رمپ ، 15% خواهد بود.

پارکینگ های مورد لزوم ساختمان های مسکونی:

1) ساختمان هایی که دارای " یک واحد " مسکونی می باشند و "سطح ناخالص" طبقات آن با زیر زمین، از 150 متر مربع کمتر باشد، پیش بینی و احداث پارکینگ الزامی نیست. در صورتیکه سطح ناخالص طبقات بین 150 تا 200 متر مربع باشد ، "یک واحد" پارکینگ. در صورتیکه سطح ناخالص طبقات از 200 متر مربع بیشتر باشد به " 5/1 واحد " پارکینگ نیاز است. حوزه های سه گانه در این خانه ها تأثیر ندارد.

2) ساختمان هاییکه دارای بیش از یک واحد مسکونی می باشند ، در " حوزه یک " تقسیم بندی سه گانه ، تا مساحت " 200 متر مربع خالص " آپارتمکان مسکونی ، " یک واحد " پارکینگ و بیش از " 200 متر مربع خالص " ، " 5/1 واحد " پارکینگ محاسبه خواهد شد.

3) در " حوزه 2 و 3 " تقسیم بندی سه گانه ، چنانچه مساحت خالص آپارتمان تا 100 متر باشد ، " تیم 1/2 واحد " و بین 100 تا 200 متر ، " یک واحد " و بیش از 200 متر ، نیاز به " 5/1 واحد " پارکینگ می باشد.

4) معیار تأمین پارکینگ برای تجاری ، برای هر 100 متر مربع ، "3 واحد " در هر " 3 واحد " می باشد. برای هر واحد تجاری ، " یک واحد " پارکینگ لازم است. مثلاً 5 مغازه 20 متری ، نیاز به "5 واحد " پارکینگ دارد. (یعنی هر 3/33 متر ، یک واحد پارکینگ)

برای مساحتهای بالای 3/33 متر مربع تناسب بسته می شود.

عوارض یک واحد پارکینگ:

عوارض پارکینگ = قیمت منطقه ای × 3 × 25 متر مربع

قیمت منطقه ای: از دفتر چه قیمت منطقه ای ـ وزارت دارایی بر اساس ماده 64 تعیین می کند.

3 : ضریب 25: زمین مورد نیاز جهت احداث پارکینگ

و به عبارتی عوارض یاد شده 75 برابر قیمت منطقه ای می باشد.

جریمه یک واحد پارکینگ :

جریمه یک واحد پارکینگ = قیمت ساختمان × 25

قیمت ساختمان : شورای شهر تعیین می کند. که به سه بخش ذیل تقسیم می شود :

1. ساختمان با اسکلت نیم فلزی = 90000 ریال ( یعنی دیوار باربر هم دارد.)

2. ساختمان با اسکلت فلزی = 120000 ریال

3. ساختمان با اسکلت بتونی = 150000 ریال

4. مثلاً جریمه برای ساختمان " نیم فلزی " برای یک واحد پارکینگ : ریال 225000 = 90000 × 25

برای خانه های قدیمی که گاراژ داشتند ، متر مربع 15 = 5 × 3 ، فضا لازم بود که بصورت یک اتاقک احداث می شد. امروزه این عرض 3 متر را 85/2 متر یا 5/2 متر هم می توان احتساب کرد.

ضوابط پارکینگ:

– قرارگیری یک پارکینگ مفيد حداقل دهانه 2.5 متر

– قرارگیری دو پارکینگ کنار هم مفيد حداقل دهانه 4.5 متر

– قرارگیری سه پارکینگ کنار هم مفيد حداقل دهانه 6.8 متر

– طول مورد نیاز جهت پارکینگ 5 متر

– حداقل فضای یک پارکینگ 2.5*5 متر

– شعاع گردش یا طول مورد نظر مفيد جهت مانور 4.6 متر

– حداقل عرض در ورودی پارکینگ 3 متر

– عرض رمپ یکطرفه 3.5 متر و دوطرفه 5 متر

حداکثر شیب رمپ پارکینگ 15 درصد می باشد، ولی در یک متر ابتدا و انتها حداکثر شیب باید 10 درصد یا کمتر باشد

قالب شاریو

نوعی قالب است که از آن برای بتن ریزی عرشه پل ها به صورت درجا استفاده می شود.